Este artículo quiere ser una aproximación al régimen jurídico del arrendamiento de viviendas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 destacando aquello que arrendador y arrendatario pueden pactar.
Es un tema complejo.
Pero evitar malentendidos entre partes es una de las tareas que la sociedad ha encargado a los abogados y es lo que intento en este post: que caseros e inquilinos conozcan sus derechos y obligaciones y eviten recurrir a la lenta y costosa Administración de Justicia. Los artículos que cito los pueden leer clicando aquí: Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
La Ley, protectora del arrendatario porque la vivienda es su residencia o domicilio habitual, su hogar, sigue el principio general de que las normas que regulan el arrendamiento de viviendas, los artículos 6 a 28, son obligatorias para las partes ( arts 4.4 y 6 ).
Salvo excepciones, las partes contratantes no pueden adoptar pactos contrarios a lo dispuesto en la Ley, siendo éstos nulos. Pero no serán nulas las cláusulas redactadas por las partes, aunque aparentemente perjudiquen al arrendatario, si una vez valoradas en el conjunto del contrato cabe concluir que establecen un régimen arrendaticio más beneficioso para el arrendatario que el de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
¿Qué se puede pactar?
a) Es libre el pacto sobre la duración del contrato, pero si éste es de duración inferior a 5 años el arrendatario puede prorrogarlo a su voluntad hasta un período mínimo de 5 años. Sin embargo se puede pactar la negativa a la prórroga en caso de necesidad de vivienda por el arrendador ( art 9).
b) La subrogación por fallecimiento del arrendatario (art 16). La subrogación es un cambio de arrendatario que la Ley permite en caso de fallecimiento en favor de determinadas personas. Sin embargo, se puede pactar lo siguiente:
- En los contratos en que se ha pactado una duración superior a 5 años puede acordarse que no haya posibilidad de subrogación por fallecimiento del arrendatario firmante cuando ésta se produzca después de los 5 primeros años de duración del arrendamiento.
- En los contratos en que se ha pactado una duración superior a 5 años puede acordarse que si la muerte del arrendatario se produce antes de que hayan transcurrido 5 años desde la ocupación de la vivienda se permita la subrogación, pero que dicho contrato se extinga a los 5 años de la firma con el arrendatario fallecido.
c) La renta. Es el precio del arrendamiento y que incluye el alquiler, las cantidades asimiladas y las que el inquilino se obliga a pagar. Es fundamental que en el contrato quede claramente reflejado qué se obliga a pagar el arrendatario. Los litigios por renta son, con diferencia, los más frecuentes en materia de arrendamientos urbanos.
d) Tanteo y retracto o derechos de adquisición preferente (art 25). La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 reconoce el derecho del arrendatario que ocupa la vivienda a adquirirla en las mismas condiciones en que el arrendador ha decidido venderla.
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En los contratos de alquiler que tengan una duración pactada superior a 5 años el arrendatario puede renunciar a ese derecho de acuerdo con la voluntad del arrendador. Dése cuenta el lector de la importancia que tiene para los posible pactos entre las partes que el contrato se haya pactado por un plazo superior a 5 años, lo que no es lo mismo que la duración final del contrato, que puede prorrogarse durante un número indefinido de años por acuerdo entre las partes.
Esto hay que ponerlo en relación con la protección al inquilino del art 9, que le permite prorrogar el contrato a su voluntad hasta 5 años sea cual sea la duración del arrendamiento pactada en el contrato. A partir de los 5 años la protección legal al inquilino disminuye. El arrendador hará bien en concluir el contrato por un período inferior o superior a 5 años en función de sus legítimos intereses y el abogado redactar el contrato de una u otra manera en función de quién sea su cliente.
e) Desistimiento del arrendatario ( art 11, 2º párrafo). Desistir del contrato es rescindir o renunciar unilateralmente a un contrato de arrendamiento mientras está vigente poniéndole fin y prescindiendo de la voluntad del arrendador. El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato si se concertó por un período superior a 5 años y han transcurrido al menos 5 años. Las partes pueden pactar que el arrendatario pueda desistir del arrendamiento sin que se cumplan los requisitos anteriores, debiendo el arrendatario pagar, como indemnización, un mes de la renta en vigor al arrendador por cada año de contrato que quede por cumplir; los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. No es válido el pacto que prevea una indemnización superior a la descrita.
f) Enajenación de la vivienda. Cuando el arrendador vende la vivienda a un tercero el contrato de arrendamiento no se extingue, simplemente cambia ( por subrogación) la persona del arrendador. Sin embargo, en los contratos de duración pactada superior a 5 años puede pactarse que el arrendamiento se extinga cuando el arrendatario llegue a los 5 años de permanencia en la vivienda.
