Las comunicaciones entre arrendadores e inquilinos se suelen hacer por escrito, en los domicilios para notificaciones estipuladas en los contratos. El burofax es, posiblemente, el procedimiento más usado. Es un sistema que permite la certificación del contenido del escrito que se envía, certificación que realiza un funcionario de correos. Es muy útil cuando hay que enviar urgentemente la comunicación o probar lo que se comunica.
La redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6 de junio de 2013 ha dado una nueva redacción al artículo 4. Su apartado 6 dice: «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron».
Se agradece que las leyes se adapten al uso de las nuevas tecnologías, pero los requisitos establecidos para la validez de las notificaciones por email de la nueva LAU son difíciles de cumplir, y deberá ser el emisor del correo electrónico quien se asegure de cumplirlos.
Jurisprudencia sobre los actos de comunicación
El Tribunal Supremo, en una sentencia de octubre de 2012, considera que un correo electrónico es prueba suficiente contra quien lo envía y sin embargo el que lo recibe puede negar su recepción, debiendo entonces el remitente acreditar que fue conocido por su destinatario.
Es doctrina del Tribunal Constitucional que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración (de comunicar) se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que va destinada (sentencias 82/2000, de 27 de marzo, y 6/2003, de 20 de enero, entre otras).
¡Es más fácil probar el desinterés o negligencia enviando un burofax que un email convencional!
El correo electrónico
Además, en nuestro sistema jurídico el juez es soberano en la valoración de la prueba conforme a los principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permite presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios (sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1ª, 104/2008, de 30 de junio).
Los juzgados y tribunales consideran el burofax un medio fehaciente de prueba y por ello los abogados lo usamos tanto. El email no tiene tanto «prestigio».
Por tanto, hay que usar correctamente el correo electrónico para que las comunicaciones y notificaciones que enviamos sean fehacientes. El correo electrónico certificado es la forma de usar el email como sistema de notificaciones válido y seguro.
Un reciente Auto del Tribunal Supremo, Sala Primera, ha dado valor probatorio a un correo electrónico validado por un prestador de servicios de certificación electrónica. Estas empresas generan actas de comunicación, que se guardan ante notario, que demuestran la transmisión, el contenido íntegro y el acuse de recibo de todos los correos electrónicos que hayan validado, así como las fechas de envío y la identidad del remitente, el destinatario y sus direcciones IP.
El teléfono móvil y el WhatsApp
Hoy día se pueden reallzar comunicaciones escritas a través del teléfono móvil. Mediante SMS, certificados o no, y mediante las aplicaciones WhatsApp y Telegram, muy útiles en la comunicación entre miembros de una comunidad de propietarios.
¿Cómo se valora el mensaje de WhatsApp? En general, se acepta como medio de comunicación entre arrendador y arrendatario siempre y cuando se aporten con las garantías procesales exigidas en la ley por nuestro ordenamiento jurídico.
A) Sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 4.ª, 108/2019, de 19-2: el WhatsApp no acredita la existencia del arrendamiento, pues se envió desde un número del que no se acredita la titularidad. Es importante que figuren en el contrato de arrendamiento los números de los teléfonos móviles desde los que se quieran enviar o recibir mensajes.
B) La comunicación debe tener el contenido preciso para los fines a los que se destina. En esto no se distingue del burofax o el mail. La sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 829/2019, de 27-6, admite el mensaje de whatsapp enviado, pero no lo considera prueba suficiente para constatar un pacto novatorio sobre el contrato de arrendamiento alegado por quien lo envió. La Audiencia de Vizcaya, Sección 5ª, sentencia 86/2019, de 3-4, dio como válido el mensaje, pero consideró insuficiente el contenido para la pretensión de la parte que lo aportó al juicio.
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Resolución del contrato de #alquiler por expiración del plazo, al considerarse válidos los burofaxes enviados por la arrendadora comunicando su voluntad extintiva, aunque no fueran recogidos por la arrendataria
AP #Lleida , Sec. 2.ª, 21-9-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 16, 2022
