La Ley de arrendamientos urbanos regula el alquiler de viviendas dedicadas a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino y los arrendamientos para uso distinto de vivienda (de local de negocio, de temporada).
Como dice su Preámbulo, la razón de una Ley de Arrendamientos Urbanos, que se aparta del régimen general de los arrendamientos de cosas del Código civil, es la protección del arrendatario que alquila una vivienda para que sea su residencia permanente.
Por ello, el alquiler de vivienda se regula imperativamente por las normas del Título II de la Ley de arrendamientos urbanos, en su defecto por el contrato de alquiler y por el Código civil. Dentro del Título II, el artículo 6 dice: son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
En este artículo examinaremos algunos derechos a los que el inquilino de vivienda puede renunciar.
Toda la jurisprudencia mencionada se refiere al texto de la Ley de arrendamientos urbanos anterior a la Ley 4/2013, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, aplicable a los contratos firmados antes de esta fecha, y a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. Cuando proceda aplicaremos dicha jurisprudencia al texto de la Ley vigente para arriendos posteriores al 6 de junio de 2013.
La prórroga forzosa
La prórroga forzosa es el período de tiempo mínimo de estancia en la vivienda al cual tiene derecho el arrendatario. En los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, el alquiler es vitalicio. Entre esta fecha y el 1 de enero de 1995, la prórroga forzosa vitalicia se podía pactar. Desde el 1 de enero de 1995 hasta el 6 de junio de 2013 era de 5 años, y, desde 2013, sólo de 3 años.
En los contratos regulados por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, pese a que su artículo 6.3 dice que la prórroga es un derecho que no puede ser renunciado por el inquilino, los tribunales admiten la renuncia, pues cabe dentro de la libertad de pacto del art 1255 del Código civil, siempre que se haga de forma expresa, clara, terminante e inequívoca, y no se produzca por pacto contractual, sino por un acto posterior al contrato de alquiler (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 10-3-1981), cuando la prórroga forma parte del patrimonio del arrendatario.
El plazo mínimo de duración de 5 y 3 años del artículo 9, según la fecha del contrato, también es renunciable por el inquilino, pero sólo se puede renunciar posteriormente a la firma del contrato, no por una cláusula contractual, que sería nula (Audiencia de Madrid, Sec 14, 11-11-2009).
La prórroga del artículo 10
Para leer el texto de la LAU aplicable a contratos anteriores al 6 de junio de 2013 pinchad aquí; aquí para alquileres posteriores. Para los primeros la prórroga es de 3 años. Estos 3 años son obligatorios para el arrendador y potestativos para el inquilino. Es decir, si se prórroga el alquiler después de los primeros 5 años la prórroga a la que tiene derecho éste es de 3 años. Para los arriendos posteriores al 6 de junio de 2013 la prorroga sólo es de 1 año.
La jurisprudencia no es unánime. Hay sentencias que consideran que no es válida la renuncia contractual del inquilino a la prórroga y otras que sí. Entre las primeras, la de la Audiencia de Madrid, Sec 14, 11-11-2009. Admite la renuncia la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, de 11-1-2005, argumentando que: el artículo 6 LAU se refiere a las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II y el derecho de prórroga del artículo 10, en lo que respecta a su primera prórroga anual (..) no está establecida en beneficio del arrendatario, o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario al resultar que tal prórroga no es obligatoria para las partes.
Obras de conservación
El artículo 107 de la Ley de 1964 dice que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir serán de cargo del arrendador. ¿Se puede pactar que las obras de conservación y mantenimiento vayan a cargo del arrendatario?
La Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 13-9-2004, considera que sí se puede pactar, siempre que se haga de forma expresa y escrita. Por contra, la Audiencia de Madrid, Sec 10ª, 7-5-2007, considera irrenunciables los beneficios que la LAU 1964 otorga a los inquilinos, lo que incluye la obligación del arrendador de conservar la vivienda.
En los contratos a los que se aplica el artículo 21 de la LAU 29/1994 es nula la cláusula que atribuye al arrendatario la obligación de realizar las reparaciones necesarias, las obras de conservación y las de reparación. El régimen jurídico de las reparaciones es materia de orden público e indisponible para las partes (Audiencia Provincial de Lleida, Sec 2ª, 3-2-2005).
Retracto
Como ocurre con la prórroga forzosa, en el contrato de alquiler de la LAU 1964 (renta antigua) el derecho de retracto no se podía renunciar en el contrato (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 11-9-2001), sino sólo por acuerdo o acto posterior, cuando nace la posibilidad de ejercerlo (Audiencia de Tarragona, Sec 1ª, 14-5-2004), o cuando pudiendo ejercerlo el inquilino no lo hace (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 24-10-2008).
Para los contratos regidos por el art 25 de la Ley 20/94 de arrendamientos urbanos, antes de la Ley 4/2013, la solución es la misma. La doctrina del Tribunal Supremo, Auto de la Sala 1ª, de 5-12-2006, dice que «la renuncia al derecho de retracto con carácter previo al momento en que el derecho pueda ser ejercitado es inválida». Pero la renuncia es válida en contratos cuya duración pactada sea superior a 5 años, según el artículo 25.8 LAU.
En cambio, en los contratos posteriores al 6 de junio de 2013 la renuncia al derecho de tanteo y retracto es válida sea cual sea la duración pactada.
La renta
El artículo 100 de la LAU de 1964 establece que la renta de los contratos de alquiler de vivienda se actualiza cada 2 años según el IPC; cualquier pacto distinto es nulo.
Para los contratos regidos por el artículo 18 de la LAU 1994 es nulo el pacto que no somete la actualización de la renta al IPC durante los 5 primeros años del alquiler. Si queréis saber el régimen vigente de actualización de la renta desde al 1-4-2015 pinchad aquí. Como veis, pasamos de un sistema muy encorsetado a otro de libertad de pacto.
El arrendador puede renunciar a incrementar la renta cuando toque, pero la renuncia debe ser clara y terminante y no puede deducirse de expresiones equívocas o de actos de dudosa significación (Audiencia de Madrid, Sec 19ª, 26-12-2006; Tribunal Supremo, 15-3-2002). El inquilino no tiene derecho a esperar que no se actualice más la renta si el arrendador no lo ha hecho durante un año (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 13-12-2004). El arrendador puede actualizar la renta mientras la posibilidad de hacerlo no prescriba (el plazo de prescripción en Catalunya es de 3 años. En el resto de España de 5 años).
El domicilio
El inquilino de la vivienda no puede ni debe renunciar a la protección que el artículo 18.2 de la Constitución otorga a la intimidad y vida personal y familiar. Toda cláusula que autorice visitas de inspección del arrendador, por sí o tercera persona, es nula y nunca es causa de resolución del alquiler (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 2-2-2009).
La Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 26-7-2000, recurso 573/99, dijo que estas cláusulas deben entenderse en el sentido de que el inquilino del piso debe permitir la entrada en el mismo cuando sea necesario realizar reparaciones y obras en la vivienda o en el inmueble donde esté ubicada. Especialmente si las obras las decide la comunidad de propietarios.
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