El 13 de septiembre de 2018 la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) dictó una relevante sentencia, la número 74/2018.
Sienta doctrina jurisprudencial (en Catalunya) sobre la eficacia retroactiva de los acuerdos comunitarios de prohibición o limitación de uso de los pisos de un inmueble. Es importante esta sentencia porque es la primera del TSJCat que decide claramente sobre la irretroactividad en la aplicación de los estatutos comunitarios.
Las prohibiciones y limitaciones de uso en los estatutos
Los estatutos y el régimen constitutivo de la propiedad horizontal pueden establecer prohibiciones o limitaciones de uso de los elementos privativos del edificio, como expliqué en este artículo.
El Tribunal Constitucional las ha admitido en las sentencias 301/1993 y 28/1999; deben compaginarse los intereses generales de la comunidad y los derechos de cada propietario.
Según el Tribunal Supremo (sentencia de 12-9-2013), el propietario de una vivienda o un local tiene derecho a usarlos como considere más adecuado. La excepción es que el cambio de uso o de destino esté expresamente prohibido o limitado por el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad de propietarios.
La sentencia del TSJCat que analizamos dice que, desde el punto de vista del Derecho Civil catalán, salvo que los estatutos de la comunidad prohíban algún uso determinado, los dueños de los pisos o locales pueden darles el destino que estimen más conveniente. Y no se puede entender como una prohibición la descripción inicial que los propietarios originales de la finca hiciesen de los diferentes departamentos en la escritura de división horizontal. La propiedad es libre y puede cambiarse el destino de un inmueble si no contraviene alguna disposición legal o contractual (sentencias TSJCat de 3-6-2011 y 20-2-2012)
El caso
Se trata de un litigio entre la propietaria de un piso y la comunidad de propietarios. Aquella obtuvo del ayuntamiento de Barcelona una licencia para ejercer la actividad de apartamento turístico en su vivienda. La comunidad se opuso y aprobó unos estatutos en los que se prohibía ejercer tal actividad en los pisos.
La afectada impugnó el acuerdo.
Ni el Juzgado de Primera Instancia ni la Sección 14ª de la Audiencia de Barcelona le dieron la razón. El acuerdo era legal. Además, consideraron que afectaba a la demandante porque, aunque se adoptó el acuerdo comunitario cuando la señora ya había manifestado su voluntad de utilizar el piso para esa actividad y obtenido las licencias administrativas correspondientes, sabía que los propietarios se oponían a ella con anterioridad. Se le aplicaban los estatutos aprobados retroactivamente porque ya sabía lo que se aprobaría.
La señora y su abogad@ no se rindieron. Recurrieron en casación.
La decisión del TSJCat
El TSJCat dice que un acuerdo comunitario que establece la prohibición de usos turísticos en las viviendas es válido si se aprueba con los quorums legales. En esto no se distingue de cualquier otro acuerdo. En este caso, el voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas (artículo 553-26.2.a) CCCat).
La cuestión clave es si un acuerdo comunitario, aunque sea de modificación de estatutos, puede o no aplicarse retroactivamente. El TSJCat decide que no. Que el acuerdo:
- No es oponible y no tiene efectos retroactivos frente a la demandante que se opuso a él y que ya tenía la licencia de uso turístico de su piso.
- Tampoco tiene efectos retroactivos respecto a los copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la Propiedad.
- Sólo será aplicable a los futuros propietarios una vez inscrito en el Registro de la Propiedad.
Lo que dice el TSJC lo ha dicho repetidamente el Tribunal Supremo. Es decir: cualquier limitación o prohibición debe ser anterior a lo que se quiere limitar o prohibir. Lo contrario vulneraría el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución
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