El promotor es la persona que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (artículo 9.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Generalmente, la idea del promotor es vender las entidades privativas del inmueble a diferentes personas, constituyendo un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por ello, redacta e inscribe el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca y sus estatutos antes de vender las mismas.
El título y los estatutos pueden contener (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal): «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno…«.
El derecho del promotor a edificar en un inmueble ya construido
Dentro de las normas que rigen la vida de una comunidad de propietarios, el promotor puede reservarse unos derechos para hacer construcciones posteriores. Me refiero a construir sobre el vuelo y bajo el suelo (subsuelo) del edificio, que son elementos comunes. Y sin precisar el permiso del resto de propietarios, de forma que lo que se edifique (áticos, plazas de garaje) pase a formar parte del patrimonio del promotor. Esto está previsto en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario.
El CCCataluña recoge este derecho en los artículos 553-13 y 567-2. El derecho del promotor a sobreedificar conlleva:
- El derecho de inscribir las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva.
- La modificación de la escritura de división horizontal del edificio. Porque habrá nuevas entidades privativas y zonas comunes.
- La redistribución de las cuotas de participación.
Todo ello sin el consentimiento de la junta de propietarios.
La limitación del derecho del promotor
Obviamente, el promotor no puede reservarse un derecho absoluto. Ningún derecho puede ser absoluto.
El derecho del promotor no puede contravenir normas imperativas.
La promotora del inmueble no puede reservarse la facultad de hacer modificaciones en el inmueble que alterarán elementos comunes prescindiendo de la autorización de la comunidad (AP Madrid, Sección 3ª, sentencia de 30-6-2014). En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia de La Coruña, Sección 3ª, de 31-7-2008.
Hay que destacar la sentencia 389/2009 del Tribunal Supremo. Falló que no es válida la reserva abstracta e ilimitada de vuelo y suelo porque deja en estado de provisionalidad a la comunidad de propietarios en cuanto a la configuración final del edificio y la atribución de cuotas de participación.
No es válido reservarse el derecho de sobreedificación después de que el promotor haya vendido algunos pisos del edificio. En este caso, el derecho de vuelo ya es un elemento común no susceptible de reserva (AP Madrid, Sección 14ª, 14-9-2005).
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#derecho de vuelo en el título constitutivo de la #Comunidad de propietarios. Para su ejercicio hay que tener la autorización del resto de propietarios, pues no se inscribió en el reconocimiento el criterio de fijación de cuotas tras su ejercicio
DGRN/DGSJFP, 26-6-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 4, 2023
