El ejercicio de un derecho está siempre sujeto a un plazo. Este plazo puede ser de prescripción o de caducidad.
Sobre la prescripción aplicada a los arrendamientos de fincas urbanas podéis leer este post.
La figura de la caducidad se debe fundamentalmente a la doctrina científica y a la jurisprudencia. La sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 1970 dice que «la caducidad de la acción es el fenómeno o instituto por el que, con el transcurso del tiempo que la ley o los particulares fijan para el ejercicio de un derecho, éste se extingue, quedando el interesado impedido para el cumplimiento del acto o ejercicio de la acción».
La caducidad se distingue de la prescripción en que su plazo no se interrumpe; sólo se suspende. Una vez paralizado su cómputo por actuación judicial o extrajudicial sólo se contará el tiempo que reste, no desde el principio.
Me ocupo de la caducidad en este artículo por su importancia en el régimen de la propiedad horizontal; en la vida de las comunidades de propietarios.
Y como con un buen ejemplo se entiende mejor todo, expondré un litigio que resuelve la caducidad de la acción de una comunidad de propietarios contra unos comuneros.
Dos comuneros de un aparcamiento cerraron sus plazas. Digamos que hasta ahí, bien. El problema es que además ocuparon un pasillo, un elemento común de paso perteneciente a la comunidad. Una superficie de 11,64 m2. (¿Algún lector puede imaginarse que un propietario ocupe parte del rellano de una escalera para ampliar su piso?). Las obras se realizaron en algún momento anterior a 1989. Ni que decir tiene que la comunidad se dio cuenta de la ocupación del espacio.
No es hasta el año 2009 que la comunidad decide actuar. Solicitó el auxilio judicial para demoler lo construido. Tanto el juez de primera instancia como el tribunal de apelación – la Audiencia de Girona -, dieron la razón a los comuneros; igual que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil y Penal, Sec. 1ª, sentencia 51/2013, de 19-9, recurso 62/2012. (Este último actuaba como tribunal de casación en materia civil propia de Cataluña).
El derecho de la comunidad a exigir la restitución del elemento común a la situación original había caducado.
Para que unos comuneros puedan realizar obras en elementos comunes es necesario el consentimiento de la comunidad. Pero la comunidad tiene un plazo de caducidad para actuar si se actúa sin permiso. Si no lo hace consiente tácitamente. Consiente porque no hace nada.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre el consentimiento tácito (sentencias 993/2008; 564/2009; 808/2010; 465/2011; 135/2012) es la siguiente:
- El consentimiento de la comunidad necesario para que las obras que afectan a elementos comunes sean lícitas puede ser expreso o tácito.
- Que la comunidad conozca las obras no quiere decir que consienta en su realización.
- El silencio de la comunidad no es justificación para no obtener su consentimiento.
- Aún así, ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede apreciarse como consentimiento tácito. Deberán valorarse las relaciones entre las partes, su conducta y las circunstancias que preceden y acompañan la inactividad de la comunidad de propietarios.
- Cabe interpretar como consentimiento tácito la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la misma cuando, conociendo la realización de obras que requieren el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo. El Alto Tribunal lo sitúa «en torno a unos 20 años».
Ya veis los riesgos de la inactividad de la comunidad de propietarios. En este caso, perder un espacio para maniobras en un parking. Y no será por falta de tiempo: 20 años es un término más que suficiente para que una comunidad actúe en defensa de sus derechos. (Es más: ante la realización de obras ilegales la comunidad puede oponer un interdicto de obra nueva para interrumpirlas.)
Las actuaciones de los comuneros al margen de la ley y la comunidad de propietarios también tienen sus riesgos. Si la comunidad hubiere actuado a tiempo los propietarios hubieran tenido que pagar dos obras: las de ocupación del espacio comunitario y las de desocupación.
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