La propiedad horizontal es una institución jurídica que se proyecta sobre aquellos edificios cuyos pisos, locales, trasteros y plazas de aparcamiento pertenecen a diversos propietarios (basta que sean dos). Es lo que se conoce más popularmente por comunidades de vecinos. Nombre que induce a confusión, porque los vecinos no propietarios no forman parte de la comunidad.
Esta comunidad de bienes tiene dos tipos de elementos. Los elementos comunes son las pertenencias o servicios indispensables para el disfrute conjunto del inmueble, y son copropiedad necesaria de todos los comuneros en proporción a su cuota de participación. También hay elementos comunes no indispensables, que pueden pasar a ser privativos.
Los requisitos para ser un elemento privativo
El artículo 553-33 CCCat establece que «Sólo pueden configurarse como elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública«.
Para que un elemento sea privativo debe cumplir dos requisitos:
1.- Que se trate de un espacio suficientemente delimitado. Los límites no los marcan solamente las paredes y las puertas. En una plaza de garaje la separación de las otras se consigue con una línea pintada en el suelo.
2.- El segundo requisito es que el espacio sea susceptible de aprovechamiento independiente. Aunque la ley no es muy acertada al referirse «al acceso directo o indirecto a la vía pública«, pues lo único necesario es que tenga salida a un elemento común, que es lo que ocurre con la inmensa mayoría de los pisos, que dan a un rellano. Sólo los locales dan a la calle.
¿Qué forma parte del elemento privativo?
La propiedad no se limita al espacio aprovechable independientemente de los demás, sino que incluye los elementos arquitectónicos comprendidos dentro de sus límites que sirvan exclusivamente al propietario.
Entre ellos, las canalizaciones existentes en cada piso, en el tramo que va hasta la toma general del edificio – aunque esto no suele ser así en el caso del agua – o los tabiques. No forman parte de la propiedad privativa los elementos comunes situados dentro de ella: paredes maestras, pilares, canalizaciones generales. Ni los que limitan con ella, como la fachada.
Vinculaciones de parkings y trasteros a un elemento privativo
La propiedad horizontal existe a partir de un título constitutivo que describe el edificio. Cada elemento privativo es una finca o entidad independiente en el Registro de la Propiedad. Los trasteros y las plazas de aparcamiento pueden ser elementos privativos con su cuota de participación y su folio registral separado, como los pisos y los locales. Es una opción. Tiene la ventaja de que son una finca más que se puede vender sin estar vinculada a otra, aunque tengan el mismo propietario.
Otra posibilidad es que los trasteros y las plazas de garaje se configuren como anejos vinculados a la titularidad de un piso o local. (Y sólo de uno). Se describen en el folio registral abierto a la finca a la que se vinculan como espacio integrante del mismo, aunque estén distanciados físicamente. Ello impedirá al propietario vender o gravar por separado ambos espacios, salvo permiso de la comunidad. La ventaja es que aumenta el valor de la vivienda.
Hay aún otra posibilidad, más frecuente en las plazas de parking que en los trasteros. Las diferentes plazas pueden estar en un elemento común, o privativo de beneficio común. Cada plaza está asignada a un piso o local, pero no forma parte de la propiedad del mismo.
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