La cláusula penal es una disposición establecida en un contrato para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, y también para castigar el incumplimiento de esta obligación.
La cláusula penal consiste en cobrar una suma al inquilino por no pagar o pagar tarde. Es una indemnización al arrendador por el incumplimiento de la principal obligación del inquilino: pagar la renta. La indemnización también puede pactarse por cualquier otro incumplimiento del arrendatario, como entregar la finca después de acabado el alquiler.
Nada obsta a que pueda incluirse este tipo de cláusula en el contrato de arrendamiento. He redactado muchas cláusulas de este tipo. El artículo 1255 del Código Civil (CC) – principio de autonomía de la voluntad – pemite hacerlo. El CC es derecho supletorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y esta no tiene una regulación sobre cláusulas penales.
Este tipo de cláusulas, ¿son legales o no? ¿son nulas o abusivas cuándo son ilegales?
Distición entre cláusulas nulas y cláusulas abusivas
Las cláusulas nulas son contrarias a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La claúsula no se aplicará, y se sustituirá por lo que diga la LAU. Es irrelevante cómo se haya pactado el contrato o que el arrendador sea o no un profesional inmobiliario. Un claro ejemplo es el de las cláusulas que establecen un tiempo mínimo de duración del contrato de alquiler de 1 año, cuando la LAU dice que es de 6 meses.
Las cláusulas abusivas lo son por contravenir los derechos que tiene el inquilino como consumidor. Un consumidor es una persona física que actúa fuera de su actividad profesional (art. 2.b, Directiva 93/13/CEE). Las cláusulas abusivas no se sustituyen, ni se integran. Simplemente se tienen por no puestas.
Además, para aplicar la legislación sobre consumidores es necesario:
- Que el arrendador sea un profesional, un empresario en los términos del art. 4 del R.D.L. 1/2007. Un empresario es cualquier «(..) persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión«.
- La redacción del contrato debe haberla impuesto el arrendador. El inquilino/consumidor se adhiere a las condiciones del contrato sin poder influir en su contenido.
Una cláusula penal de indemnización al arrendador por impago o retraso en el pago no puede ser nunca una cláusula nula, porque no se opone a lo dispuesto en la LAU.
Pero puede ser abusiva si se dan los requisitos antedichos, y el del art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que dice que son abusivas «Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones».
¿Qué es una indemnización desproporcionadamente alta en un contrato de alquiler de vivienda?
La desproporción dependerá de cada caso concreto.
Hay un caso paradigmático del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), la importante sentencia de 30 de mayo de 2013. (El Derecho de la Unión Europea prevalece sobre el de cada Estado miembro.)
Es importante porque deja claro que el arrendador no puede imponer claúsulas penales exageradas, porque no las cobrará.
La sentencia decide una cuestión prejudicial planteada sobre la Directiva 93/13/CEE por un tribunal neerlandés.
En un un arrendamiento de vivienda habitual concluido entre un arrendador profesional y unos inquilinos la renta era de 875 €. Desde julio de 2008 pasó a ser de 894,25 €. Los arrendatarios no pagaron el aumento, y luego dejaron de pagar la renta. Había una cláusula penal en el contrato por la que debían pagar un interés mensual del 1 % del importe adeudado como principal desde la fecha de vencimiento hasta la del pago íntegro del mismo, más 25 € diarios por el incumplimiento de cualquier obligación contractual. Cuando se presentó la demanda en primera instancia debían 5.365,5 € de renta, más 8.325 € por aplicación de la cláusula penal.
La sentencia de primera instancia condenó a los arrendatarios a pagar la deuda íntegramente. Pero el tribunal de apelación elevó el asunto al TJUE.
Preguntaba:
- Si un contrato de alquiler de vivienda puede someterse a la legislación de protección del consumidor.
- La capacidad de los jueces para declarar de oficio la abusividad de una cláusula.
- Si el importe de la cláusula abusiva puede moderarse o debe excluirse la aplicación de la misma.
La decisión del TJUE es la siguiente:
– La legislación sobre consumidores se aplica al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre un profesional y un particular, porque«(..) guarda relación con una necesidad esencial del consumidor (..) la de disponer de una vivienda». Además, dice que el alquiler de su vivienda es «..una de las partidas más importantes de su presupuesto.», y que la legislación sobre arrendamientos es una normativa compleja, «…poco conocida por los particulares».
– El juez nacional podrá apreciar de oficio la nulidad de pleno derecho de la cláusula abusiva si se lo permite la ley nacional. Siempre, «…tras haber ofrecido a las partes la posibilidad de un debate contradictorio..» La anulación conlleva «…excluir pura y simplemente la aplicación de dicha cláusula al consumidor».
El art. 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dice: Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas..»
Obviamente, el tribunal neerlandés de apelación decidió que la cláusula de indemnización al arrendador era abusiva. Sólo condenó a los inquilinos morosos a pagar los 5.365,5 € de renta. Es lo mismo que fallaría un tribunal español.
Dos sentencias sobre cláusulas abusivas
Hay dos sentencias que pueden ilustrar la desproporción de una indemnización pactada en favor del arrendador, y la exclusión de la misma.
La Audiencia Provincial de Huesca, Sección 1ª, sentencia 92/2014, de 30/4, decidió que una penalización de 7 € por cada día de mora en el pago de la renta «constituía un interés excesivo y desproporcionado frente al interés legal previsto en defecto de pacto en el art. 1108 CC», que dice: «Si la obligación consistiere en una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio en el interés legal». El interés legal del dinero para 2022 es el mismo que en 2021: el 3%. El interés legal del dinero, aplicado sobre la renta, es un buen criterio para establecer la responsabilidad del inquilino por retrasarse en el pago o dejar de pagar la renta, o por incumplir cualquier otra obligación pactada.
La sentencia de la Audiencia de Las Palmas, Sección 4ª, 145/2011, de 01/4, consideró abusiva una cláusula que imponía al arrendatario un pago de 10 veces la renta diaria por cada día de retraso en la entrega de la vivienda una vez finalizado el contrato. El tribunal tachó tal cláusula de «inmoderada, desmedida y leonina», y dijo que «no salvaguardaba la reciprocidad de intereses», ni la equivalencia de prestaciones, ni respetaba la buena fe contractual.
El artículo 3 de la Directiva 93/33 define las cláusula abusivas como aquellas que «(…) no se hayan negociado individualmente (…) si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes…».
