En un contrato de arrendamiento puede haber una o varias personas que garanticen las obligaciones del inquilino ante el casero. Son los avalistas o fiadores.
El pago de las obligaciones dinerarias del arrendatario (renta, cantidades asimiladas, desperfectos) del fiador al casero libera a aquel de su obligación de pago a este.
Pero el inqulino no queda liberado completamente de su obligación de pagar. Lo que ocurre es que cambia la persona del acreedor.
Con el pago, el acreedor del arrendatario será el avalista.
Sin embargo, las relaciones entre el fiador y el arrendatario avalado se rigen por los acuerdos entre ambos (principio de la autonomía de la voluntad), así que se puede acordar que el pago del avalista al arrendador no tenga mayores consecuencias para el inquilino. Que le libere completamente de su obligación dineraria. Que no tenga que pagar nada.
El pacto puede ser verbal o escrito.
Cuando no hay pacto (que es lo habitual) entre fiador y arrendatario se aplican los artículos 1838 a 1843 del Código Civil: el arrendatario debe indemnizar al fiador.
En términos jurídicos: el avalista se subroga en el derecho del casero acreedor.
Este derecho del fiador a ser indemnizado por el arrendatario al que ha avalado es la
Acción de reembolso
La acción de reembolso es una acción indemnizatoria que pertenece al fiador, emanada del contrato de fianza, por la cual puede exigir al arrendatario avalado (deudor principal) la restitución de lo pagado al acreedor (el casero).
El avalista tiene derecho a cobrar del inquilino avalado:
- La suma total que haya pagado al casero. No tiene que ser la misma que la cantidad debida, pues puede haber una transacción o remisión parcial acordada con el casero acreedor. Debe haberse extinguido totalmente la obligación de pago del inquilino al arrendador.
- Los intereses legales de la deuda desde que se ha hecho saber el pago al inquilino. El arrendatario debe pagar al avalista cuando conoce que este ha pagado al casero su deuda. Todo retraso en el pago de una obligación devenga intereses.
- Los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del inquilino deudor que ha sido requerido para el pago por el arrendador acreedor. Por ejemplo: gastos de abogado y procurador en una demanda.
- Los daños y perjuicios que el aval le haya ocasionado.
Para el avalista es importante hacer saber al arrendatario deudor que ha pagado su deuda. Porque si no lo hace éste podrá hacer valer contra él todas las excepciones que hubiera podido oponer al casero acreedor al tiempo de hacerse el pago. Por ejemplo, una compensación de créditos.
El fiador, aun antes de haber pagado al arrendador, puede proceder contra el inquilino deudor:
- Cuando se ve demandado judicialmente para el pago. Que es lo debe hacer el casero cuando el arrendatario tiene un avalista: demandarlos a los dos.
- En caso de quiebra, concurso o insolvencia.
- Cuando el arrendatario deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y este plazo ha vencido. Es decir: cuando se ha cumplido el plazo de vigencia del aval.
- Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible por haber cumplido el plazo en que debe satisfacerse. Es el caso de la renta del alquiler cuando no se paga a su debido tiempo.
En el caso que haya inquilinos codeudores solidarios (cuando hay más de un arrendatario) habrá acción de reembolso contra cada uno de ellos por el total de la deuda si el fiador los ha avalado a todos. Si ha afianzado a uno de ellos y no a los demás, podrá actuar contra el avalado por el total de la deuda pagada.
Cuando el fiador ha avalado a varios inquilinos deudores de forma mancomunada, solamente podrá accionar contra cada uno de ellos por la cuota que a cada cual le corresponda en la deuda.
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