Hay fechas que marcan la historia de las ciudades. Barcelona tiene varias: el saqueo del caudillo árabe Al-Mansur el año 985, las epidemias de peste negra del siglo XIV (especialmente en 1391), la destrucción de 1714. Los Juegos Olímpicos de 1992 abrieron la ciudad al mar y la convirtieron en un destino turístico. La Sagrada Familia dejó de ser un templo expiatorio construido con limosnas para ser financiada por visitantes. Todo el mundo quiso aprovechar la circunstancia y proliferaron las viviendas de uso turístico, mucho más rentables que el alquiler de vivienda habitual, tanto legales como ilegales. En Barcelona hay unos 20.000 pisos turísticos.
Las viviendas de uso turístico ilegales hacen competencia desleal a los establecimientos turísticos legales que pagan sus impuestos. El Ayuntamiento de Barcelona persigue y sanciona los pisos turísticos ilegales. Pero lo que motiva las sentencias que se comentan aquí no es la ilegalidad de la actividad sino los problemas de convivencia entre los turistas y los vecinos del edificio.
La conducta de los turistas puede incluirse en las actividades molestas del artículo 553-40.1 del Codi civil catalán: Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
La competencia para regular los apartamentos de uso turístico es de las Comunidades Autónomas. Los municipios pueden establecer, dentro de sus atribuciones, su propia regulación. Os recomiendo la lectura del artículo sobre la normativa catalana de viviendas de uso turístico.
Las sentencias
Se trata de dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, máximo órgano judicial en el ámbito civil para las leyes catalanas, ambas del 19 de mayo de 2016. Tan importante es el problema de las viviendas turísticas en Barcelona que fueron objeto de un artículo en La Vanguardia el 31 de mayo de 2016.
Las dos resuelven sendos conflictos entre los vecinos de una comunidad de propietarios y quienes explotan un piso como alojamiento turístico en edificios de Barcelona. En ambas la comunidad interpone una acción de cesación de actividades molestas del artículo 553-40.2. Las dos sentencias dicen que la actividad de alquiler de vivienda turística puede estar prohibida en los estatutos – no lo está en ninguno de los dos supuestos-, de forma expresa o bien deducirse de su redacción. En la sentencia del TSJ de Cataluña núm 17/2012, de 20-2, se declara actividad prohibida y molesta el arrendamiento turístico de las viviendas porque producen efectos nocivos a los propietarios y se destinan los pisos a un uso no previsto en los estatutos.
También puede estar prohibida la actividad en el título constitutivo de la propiedad horizontal. La sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, nún 384/2011, de 12.7, falló que si en el título constitutivo los pisos están destinados a vivienda y no a uso comercial no podrán destinarse a explotación hotelera o apartamento turístico de ninguna clase. También es el criterio del Tribunal Supremo: sentencias de 23-11–1995, 5-3-1998, 27-11-2008 y 2-6-1970.
Sentencia 33/2016, recurso 114/2015
Una comunidad de propietarios interpuso una demanda de cesación de actividades molestas contra un piso turístico explotado por una empresa. El Juzgado de Primera Instancia 48 de Barcelona falló a favor de la comunidad. La Audiencia Provincial de Barcelona lo hizo en favor de la empresa. El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya revocó esta última y confirmó la primera, ordenando el cese de la actividad.
La sentencia dice que la calificación de una actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar, por su carácter de concepto jurídico indeterminado, a un amplio abanico de posibilidades. Debe entenderse por «normal convivencia» aquella que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas de antemano. En relación con la actividad de tipo turístico lo sancionable es el ejercicio anormal y antisocial del derecho revelado por conductas incívicas continuadas y graves.
Entre estas conductas la comunidad de propietarios argumentó:
- Tránsito continuo de personas, gritos, ruidos y fiestas a altas horas de la noche, turistas borrachos durmiendo en la escalera.
- Suciedad en las zonas comunes: pintadas en paredes y ascensores, vómitos, restos de comida, botellas y colillas en los descansillos.
- Daños y averías casi semanales en los ascensores.
- Llamadas intempestivas a los interfonos.
- Actos de vandalismo: rotura de las cerraduras de las puertas de algunos pisos y desperfectos en la garita del conserje.
- Avisos a los Mossos d’Esquadra.
Sentencia 37/2016, recurso 52/2015
En este supuesto el Juzgado de Primera Instancia 32 de Barcelona falló a favor de la comunidad de propietarios demandante contra los propietarios de unos pisos explotados como vivienda turística, sentencia confirmada por la Audiencia Provincial de Barcelona:
- Que estima que una convivencia normal implica un estilo de vida y unas pautas de relación vecinal difícilmente compatibles con el contacto con huéspedes que entran y salen del inmueble a todas horas. Afirma que la actividad turística es contraria a la convivencia normal en el inmueble porque comporta un uso excesivo de los elementos comunes, porque cambia el uso del edificio con repercusión en el resto de pisos y sus ocupantes. Sostiene que la mera presencia de pisos turísticos en una comunidad de propietarios supone «per se» una actividad contraria a la convivencia normal.
- Y condena a los demandados a cesar en la actividad de explotación de viviendas para uso turístico que llevan a cabo en los pisos y al pago de las costas procesales.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revoca ambas y permite la continuación del alquiler de los pisos como viviendas turísticas por los siguientes siguientes:
Es legal destinar un piso a apartamento turístico, salvo lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad de propietarios y sus estatutos, y en las leyes administrativas urbanísticas y sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. Los pisos disponían de licencia municipal.
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Que la actividad de vivienda de uso turístico desarrollada en un piso no es, por si misma, contraria a la convivencia vecinal ni supone un peligro para el edificio. La ley sanciona una actuación no adecuada a las mínimas normas de convivencia en un lugar y tiempo concretos. Es necesario que el uso que se haga de un piso turístico pueda ser considerado de anómalo o antisocial como consecuencia de una serie de conductas y actuaciones.
Las limitaciones de uso de las viviendas deben ser interpretadas restrictivamente. La sentencia impugnada, cuando establece que destinar una vivienda al uso turístico es contrario a la convivencia, está limitando la titularidad dominical del propietario. La doctrina de este Tribunal, y del Tribunal Supremo, es que la descripción inicial que los propietarios originales de toda la finca hiciesen de los distintos elementos privativos en el título constitutivo de la propiedad horizontal no obliga a los posteriores propietarios de las viviendas y locales. Puede cambiarse el destino de la finca si no se contravienen la ley o los estatutos.
El uso intensivo de los elementos comunes no es exclusivo de la actividad de piso turístico – también ocurre en otras, como despachos profesionales -, y puede compensarse según lo dispuesto en al artículo 553-45.4: se puede aumentar la contribución a los gastos comunes por el uso especialmente intensivo de elementos o servicios comunes por el ejercicio de actividades profesionales o empresariales en un piso o local.
No hay prueba de que los turistas ocupantes hayan realizado ninguna actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad. Se precisa una prueba contundente y de notoria importancia que traspase el límite de la simple incomodidad para que haya actitudes reprobables. Por ello se permite la continuación de la actividad de vivienda turística.
En Twitter: @joseptermens
Es válido el acuerdo adoptado por la #Comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 que prohíbe el #alquiler turístico ; el concepto de "limitar o condicionar" del art.17.12 LPH se refiere también a prohibir la actividad
DGRN/DGSJFP, 21-12-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 8, 2023
Irretroactividad del acuerdo de limitación de #viviendas turísticas en las Comunidades de Propietarios
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 18-1-2021
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 23-12-2020
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 30-9-2021#Derecho #Justicia— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) January 18, 2023
