El Decret Llei 28/2021, que se publicó en el D.O.G.C. el 21 de diciembre de 2021 y entró en vigor el mismo día, modificó algunos preceptos de la regulación catalana de las comunidades de propietarios, contenidas en el Libro V del Codi Civil.
Se modificó la letra b) del art. 553-25.2. Y se añadieron al mismo artículo 4 apartados: d), e), f) y g).
La modificación pretende facilitar a las comunidades de propietarios de Catalunya la ejecución de obras para mejorar la eficiencia energética e hídrica de los edificios organizados en régimen de propiedad horizontal. Por ello, estas instalaciones de eficiencia energética e hídrica se consideran desde entonces innovaciones exigibles en los edificios.
Mejora muy necesaria. Porque vamos muy retrasados.
Las viviendas catalanas son viejas. Un artículo de La Vanguardia, edición en papel, del 27-04-2022, señalaba que en el área metropolitana de Barcelona hay 424.187 viviendas construidas antes de 1981. En todas hay deficiencias: por antigüedad, falta de conservación y por los materiales utilizados. Estas deficiencias inciden en el aislamiento térmico y, por consiguiente, implican un mayor gasto de energía.
Según datos del Institut per a la Diversificaió i l’Estalvi de l’Energia:
- El consumo de energía de las viviendas catalanas es responsable del 30% de los gases contaminantes emitidos a la atmósfera.
- Un inmueble con calificación A de eficiencia energética consume un 89% menos que uno calificado con una G. Nada menos. Y un 78% menos que otro con la calificación E, la más frecuente. El 80% de las calificaciones energéticas registradas son E, F, G. Las menos eficientes.
El sistema de adopción de acuerdos es la mayoría simple: más votos si que no de los propietarios presentes, que tiene que representar también la mayoría simple de las cuotas de participación.
Según la Exposición de Motivos del Decreto, adoptar los acuerdos por mayoría simple permitirá:
- Impulsar la instalación de sistemas para mejorar la eficiencia energética.
- Aumentar el número de instalaciones de energías renovables de los inmuebles.
- Generar comportamientos cooperativos entre los copropietarios.
Se desestimó adoptar estos acuerdos por mayoría cualificada. Por una razón muy clara: es un sistema poco operativo.
abogAcuerdos que se pueden adoptar en la comunidad de propietarios
El apartado d) regula las obras hechas en los elementos comunes del inmueble en beneficio de la comunidad.
Son:
- Las innovaciones exigibles para la eficiencia energética o hídrica.
- Las obras para instalar infraestructuras comunes o equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
- La instalación de sistemas de energías renovables de uso común en elementos comunes. Que serán placas de energía solar fotovoltaica en la azotea.
En ambos casos, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos; o afecten a la estructura o a la configuración exterior del edificio. Esto último será inevitable casi siempre.
La letra e) del art. 553-25.2 regula las instalaciones hechas en elementos comunes a beneficio de uno o más propietarios. La ley es flexible. Por ello, si la comunidad no quiere hacer las instalaciones se permite a algunos comuneros que las hagan. Es un principio distinto a la instalación del ascensor.
Son las obras:
- Para instalar infraestructuras o equipos para mejorar la eficiencia energética o hídrica.
- Para instalar sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes.
En ambos casos aunque afecten a la estructura o a la configuración exterior del edificio.
El acuerdo debe incluir la posibilidad de que otros comuneros gocen de las instalaciones. Con una excepción: que la instalación no lo permita.
El acceso de otros propietarios está condicionado:
- Al pago del importe que les hubiera correspondido cuando se hizo la instalación.
- A abonar el coste de la adaptación necesaria para conectarse. Por consiguiente, será mejor conectarse antes.
- A la previa comunicación a la presidencia o a la administración.
Por su parte, la letra f) regula la participación en la generación de energía renovable compartida:
- En primer lugar, con comunidades de propietarios vecinas. Pero veremos cómo, y sí se ponen de acuerdo las distintas comunidades.
- En segundo lugar, con las comunidades locales y ciudadanas de energía. Concretamente, las reguladas en las Directivas de la UE 2018/2001, y 2019/944. Cuando las haya.
Si el acuerdo implica la modificación del título de constitución y de los estatutos no será necesaria la mayoría cualificada para ello.
El apartado g) permite aprobar por mayoría simple la financiación para pagar la ejecución de las obras e instalaciones mencionadas. Pero hay que aprobar, con el 80% de propietarios y cuotas, los contratos que tengan un plazo de amortización superior a quince años.
Este es el enlace a la segunda parte del artículo
Contacta con el abogado especialista en bienes inmuebles
Incumplimiento de la promotora. La instalación de energía solar ejecutada no tenía nada que ver con la proyectada, debiendo indemnizar a la #Comunidad por el gasto de la reparación y la adaptación a la nueva normativa
Tribunal Supremo, 498/2022, de 27/6#derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 6, 2022
Ayudas gubernamentales para el autoconsumo energetico y las energías renovableshttps://t.co/rir9hFlt0w
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) May 18, 2022
