Cuando en la carrera de Derecho, plan de licenciatura, los estudiantes tropezábamos con la asignatura de Derecho Administrativo, en tercero, como continuación de las de Derecho Político, no eramos conscientes de que esta rama jurídica gobierna nuestras vidas.
Nos desplazamos en transporte público; o en coche privado bajo normas administrativas: velocidad máxima, obtención del carné de conducir. Los suministros de nuestras viviendas, y su construcción, las rige el Derecho Administrativo. La organización de las ciudades, el medio ambiente y nuestro itinerario educativo también. Bebemos agua potabilizada según leyes administrativas. Como abogados tenemos el amparo, y las obligaciones, de un colegio profesional público, como los médicos, arquitectos, ingenieros, notarios. La sanidad también es pública y la regula el Derecho Administrativo. Cuando fallecemos nos entierran o incineran según dispone la ley administrativa de aplicación. El Derecho Tributario, el pago de impuestos para sostener los servicios públicos, también es Derecho Administrativo. Hay una jurisdicción específica para litigar contra la Administración Pública, la Contencioso Administrativa. Y etcétera, etcétera, porque no acabaríamos nunca.
El Derecho privado, civil y mercantil, es aquel que atañe a las relaciones entre particulares, personas físicas y jurídicas (empresas, asociaciones, fundaciones). Su institución básica es el contrato. La definición de contrato del Código Civil español deriva del concepto romano y del Código Civil francés: es la convención por la cual una o más personas se obligan, con otra u otras, a dar, hacer, o no hacer alguna cosa. No se contempla la intervención de la Administración.
Hasta aquí la teoría. Ahora, como dice El Gran Wyoming, os contaremos la verdad.
El Derecho Administrativo en un contrato de alquiler de local
Quien alquila un local para montar un negocio suele cometer dos errores:
A) No sabe lo que firma porque no se asesora antes con un abogado especialista en el alquiler de fincas urbanas. Por ejemplo, es frecuente la estipulación que sólo permite al inquilino hacer obras en el local con autorización del casero. Problema serio si las obras son necesarias para el negocio.
B) No tiene en cuenta lo que la Administración le va a exigir para darle la licencia de actividad, sin la cual no hay negocio. Más grave si cabe porque el arrendador suele incluir una cláusula en el contrato que le exime de responsabilidad si el arrendatario no obtiene los pertinentes permisos.
Es decir, el cumplimiento de un contrato de alquiler de local puede ser impedido por la omnipresente Administración que, en teoría, es ajena al contrato. Así, el arrendatario puede verse obligado a pagar la renta sin poder usar la finca.
Podría enumerar una lista larguísima de exigencias administrativas para abrir un negocio, dependiendo del mismo.
Por ejemplo:
- Necesidad de salidas de humos; lavabos con un mínimo de metros cuadrados y específicos para discapacitados.
- Anchura mínima de puertas, puertas de emergencia y medidas contra incendios (Ley de la Generalitat 3/2010).
- Las instalaciones de suministros deberán cumplir estrictamente la normativa.
- Si la actividad es molesta, insalubre, nociva y/o peligrosa hay que adoptar medidas sanitarias, de seguridad y medioambientales, como el aislamiento para evitar ruidos. Algunas actividades sólo pueden desarrollarse en zonas industriales.
- En la hostelería necesitarás licencia para vender bebidas alcohólicas. Los profesionales de un restaurante deben tener un certificado de manipulador de alimentos. La empresa que explota un restaurante debe estar inscrita en un Registro de Empresas y Actividades Turísticas, disponer de un seguro de responsabilidad civil y de un plan de análisis de peligros y puntos de control críticos.
- Si el negocio está en un edificio catalogado o protegido las obras deberán tener el visto bueno municipal.
Cómo evitar sorpresas
Puesto que no es posible negociar con la Administración – que te multará si no cumples los requisitos -, hay que ser precavido:
- Acudir a un abogado especialista en arrendamientos de fincas urbanas para saber qué vamos a firmar – o si debemos firmar.
- Asesorarse con un técnico a fin de conocer los requisitos exigidos para el negocio que queremos montar y saber si podemos cumplirlos y los puede cumplir la finca.
Dicho de otra manera: no firmar antes de tiempo. Cuando el contrato está firmado obliga en sus términos a las partes. Rescindirlo o renegociarlo siempre es problemático.
¿Necesitas asesoramiento sobre el alquiler de locales comerciales? Contacta AQUÍ
Sigue mis noticias en Twitter: @joseptermens
