En julio de 2012 vino a mi bufete una inquilina desesperada. En marzo de 2011 alquiló una vivienda y, un mes después, ya sufría averías y desperfectos. Un cortocircuito estropeó varios electrodomésticos y aparecieron humedades en algunas paredes. La inquilina pagó la reparación del cortocircuito y sustituyó los electrodomésticos inservibles. Un peritaje de su compañía de seguros dictaminó que la instalación eléctrica y la caldera del gas no cumplían la normativa vigente y que las humedades tenían su origen en la antigüedad de las tuberías. Envió varios burofaxes al arrendador reclamando el reembolso del arreglo del cortocircuito y de la compra de los electrodomésticos, la reparación de las humedades y la adecuación a la normativa de las instalaciones eléctrica y de gas. No hubo respuesta.
Para su sorpresa le aconsejé que dejara de pagar el alquiler. Me hizo caso.
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Una sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de 09-05-2012, exonera al inquilino del pago de las rentas reclamadas por el arrendador por no conservar la vivienda. El arrendador se negó a efectuar las obras de reparación que le había reclamado el arrendatario, incumpliendo la obligación de mantener a éste en el goce pacífico de la vivienda.
Las calamitosas condiciones de ésta mermaron el uso y disfrute del arrendatario. Según el tribunal, tales condiciones deben repercutir en el pago de la renta, no pago en este caso, porque la renta es la contraprestación al uso y disfrute de la vivienda (artículos 1543, 1546, 1554 y 1555 del Código civil).
Tanto en el caso de mi clienta como en el de la sentencia, que son casi idénticos, hay que tener en cuenta que se trata de obras de reparación necesarias y de alquileres de vivienda habitual.
1.- Alquiler de vivienda habitual. El artículo 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. A los alquileres para uso distinto del de vivienda no les sería aplicable la doctrina contenida en la sentencia.
2.- Las obras de reparación necesaria son las reguladas en el artículo 21.1. El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Si son obras de otra naturaleza, las de los artículos 21.4, 22, 23 y 24 de la normativa arrendaticia, el arrendatario no puede dejar de pagar el alquiler. No es fácil distinguir entre unas y otras. Para eso estamos los abogados.
En el momento en que publico este artículo mi clienta no ha podido solucionar su problema. Caben cuatro posibilidades:
- Rescindir de mutuo acuerdo el contrato, devolviendo la arrendadora la fianza.
- Acudir al auxilio de los tribunales, bien para resolver el contrato de alquiler y obtener la devolución de la fianza, bien para que la arrendadora realice las reparaciones.
- Dejar la vivienda.
- Que la arrendadora interponga una demanda de desahucio por impago de rentas. A la demanda podrá oponerse el incumplimiento por el arrendador de su obligación esencial: mantener al inquilino en el goce pacífico del inmueble.
Como ven, no todo son desahucios por impago en el mundo del alquiler.
