Se puede alquilar una vivienda por habitaciones. En lugar de alquilarla entera a varias personas se arrienda una habitación a cada una. La cocina, el baño, los pasillos y balcones, se consideran zonas comunes, de uso compartido.
¿Qué clase de contrato es?
De la lectura de los primeros artículos de la LAU se deduce que si el arrendatario alquila la habitación para satisfacer su necesidad permanente de vivienda el contrato debería regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo el criterio mayoritario de los tribunales es que a estos alquileres no se les aplica el plazo mínimo de duración del arrendamiento de vivienda habitual ni la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendamiento se rige por lo pactado en el contrato locativo. Lo previsto en el Código Civil para el alquiler de fincas urbanas se aplicará supletoriamente.
Este es el criterio de la Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona, expresado en las sentencias de 7 de junio de 2012 y 8 de mayo de 2008, y de la de Madrid, sentencia de 13 de diembre de 2006.
Para estos magistrados los arriendos que regulan la Ley de Arrendamientos Urbanos son aquellos que recaen sobre
- una edificación habitable
- apta para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino
- y para ser una morada o residencia donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
Tal concepto de habitabilidad no puede predicarse de una habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos imprescindibles, que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida otras dependencias de las que también se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
¿Qué se debe regular?
El alquiler de una habitación es, por su propia naturaleza, de carácter temporal – aunque la realidad social desmienta esto cada vez más.
Además de los apartados que deben regularse en todo contrato de alquiler, como la renta y su actualización, la fianza y otras garantías de pago, y sin ánimo de ser exhaustivo, hay que regular lo siguiente:
a) La duración del arriendo. Si el contrato es verbal – algo poco aconsejable porque los derechos y obligaciones de las partes no se concretan – la duración del alquiler coincidirá con la periodicidad con la que se pague la renta.
b) Las normas de uso de las zonas comunes del piso y las normas de convivencia con el resto de ocupantes. El inquilino de la habitación compartirá la cocina, el baño, la sala de estar y la terraza y los balcones del piso. Su uso puede regularse y limitarse.
c) Si la finca está ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal el casero responde de los actos de los arrendatarios ante la comunidad. Por tanto debe estipularse que el arrendador podrá instar la resolución del arriendo si los inquilinos incumplen los estatutos y reglamentos de régimen interior o realizan actividades molestas para los vecinos.
d) Cuáles son los gastos a cargo del inquilino y qué porcentaje de los suministros deberá pagar. Hay que tener en cuenta que el número de inquilinos de una vivienda alquilada por habitaciones variará, que no siempre serán las mismas personas y que es muy probable que no se conozcan antes de compartir el piso.
e) La prohibición de ceder el contrato o subarrendar la habitación. O bien que sea necesario el consentimiento del arrendador so pena de resolución del contrato.
f) La prohibición de realizar obras en la habitación alquilada. No tiene sentido hacerlas.
g) Si la habitación se alquila amueblada deben inventariarse los muebles, incluyendo fotos de los mismos, precisando el estado en que se entregan y la obligación de su devolución al finalizar el arriendo.
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