Este post es la segunda parte del artículo del mismo título que podéis leer pinchando en este enlace.
En esta segunda parte analizaremos el derecho de cobro de los honorarios del agente inmobiliario como profesional. Para ello, dado el carácter privado del contrato de mediación, habrá que estar a lo pactado por las partes. Los honorarios son libres, los que acuerden el cliente y la inmobiliaria.
En primer lugar, la inmobiliaria que presta sus servicios profesionales sólo puede cobrar de quien le haya encargado el trabajo. Puede cobrar de ambas partes, del vendedor o arrendador y del comprador o arrendatario, pero siempre que ambos hayan adquirido de manera concluyente esa obligación.
El derecho de la inmobiliaria a cobrar por su trabajo
Como dicen algunas sentencias, el derecho del agente mediador al cobro de sus honorarios nace cuando queda cumplida o agotada su actividad mediadora. Desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión tenía encomendada, o realiza todos los actos que le son exigibles para que aquel se perfeccione.
La perfección del contrato, de una compraventa, se produce cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, como dice el artículo 145o del Código Civil. Aunque el contrato se rescinda o no llegue a consumarse posteriormente, salvo que en el contrato de mediación se estipule que la inmobiliaria cobrará sus honorarios cuando el contrato, la compraventa o el arrendamiento, haya quedado consumado. ¡Ojo con las redacciones de los contratos, que suelen ser poco claros!
La obligación del cliente de pagar al agente inmobiliario se genera tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el propietario o arrendador se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente.
Generalmente, y debe ser así en interés del cliente, se pacta que el momento del devengo de honorarios de la inmobiliaria el otorgamiento de la escritura pública en el caso de la compraventa, no del contrato privado de arras. En un alquiler el derecho al devengo de honorarios debería coincidir con la entrega de la posesión de la finca, que consiste en la entrega de las llaves al arrendatario.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que la inmobiliaria puede cobrar sumas que las partes pongan en sus manos como anticipos, como en un contrato de opción de compra. Estas sumas, salvo pacto en contrario, se entregan en concepto de simple custodia, no son un pago de los servicios de aquella (Tribunal Supremo, sentencia de 24-3-1987).
La doctrina del Tribunal Supremo sobre el derecho de la inmobiliaria al cobro de sus honorarios
El Tribunal Supremo tuvo oportunidad de pronunciarse sobre el derecho de la inmobiliaria a cobrar sus honorarios en un litigio en el que un cliente encargó la venta de una vivienda a una empresa. Dictó la siguiente doctrina jurisprudencial en la sentencia de 21.05.2014:
«el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.»
En el caso, la venta del piso se consiguió gracias a la gestión de la inmobiliaria. Contactó con el futuro adquirente, enseñó varias veces el inmueble «configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta».
El Tribunal Supremo se pronunció también sobre el pacto de retribución de la inmobiliaria. Como ya he apuntado, los honorarios son libres, son los que pacten las partes en el contrato de mediación. Puede sujetarse la retribución de la mediación a un porcentaje del precio de venta (o de la renta del alquiler) del inmueble, o a un precio fijo. En todo caso, habrá que ver si las retribuciones cumplen los requisitos de los derechos de los consumidores o si son claramente desproporcionadas para los usos y costumbres negociales del sector.
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