El contrato de mediación, también llamado de corretaje, es un contrato atípico o innominado de naturaleza civil. Carece de regulación legal específica, pero tiene sustantividad jurídica propia.
Su fuerza obligatoria deriva del principio básico de la libertad de contratación del artículo 1255 del Código Civil (CC en adelante) y de la obligatoriedad de los contratos entre las partes que los suscriben. Ello implica que lo pactado entre ellas en el contrato de mediación tiene valor de ley y es de aplicación prioritaria a cualquier norma.
La falta de regulación específica ha llevado a los tribunales a establecer lo que es un contrato de mediación. El Tribunal Supremo (TS en adelante), sentencia de 22.12.1992, dice que hay un contrato de mediación cuando una parte se compromete a indicar a la otra la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle de intermediario para ello a cambio de una retribución.
Intermediar en la venta o el alquiler de una finca urbana para un tercero a cambio de precio es la causa del contrato de mediación inmobiliaria. Cuando alguien contrata a una inmobiliaria para que le venda o alquile su piso o local de negocio, facilite una permuta o le ayude a contratar un préstamo hipotecario está firmando un contrato de mediación. Salvo pacto expreso en sentido contrario, la inmobiliaria no actúa como mandataria o representante de su cliente, sino sólo como gestora (TS, sentencia de 21-5-1992). Por ello, el encargo de una venta no faculta a la inmobiliaria a vender (TS, sentencia de 7-3-1994).
Para ejercer la profesión de mediador inmobiliario no es necesario ningún título ni estar inscrito en colegio profesional alguno desde 2003. Los honorarios son totalmente libres.
Características del contrato de mediación
Además de las señaladas, son estas:
- La labor del mediador es poner en relación a los posibles contratantes sin intervenir en el contrato de compraventa o de alquiler que se firme. Siempre, salvo pacto en contrario.
- Salvo que se acuerde lo contrario, la inmobiliaria no promete a su cliente la conclusión del negocio (TS, sentencia de 10-10-2001). Sólo hace posible la contratación (TS, sentencia de 26-3-1992).
- El contrato se firma por un tiempo limitado, prorrogable por la voluntad de las partes (TS, sentencia de 21-5-1992). Si no se pacta nada habrá que estar a la costumbre del lugar.
- El contrato se pude firmar en régimen de exclusiva, de forma que la inmobiliaria sea la única que pueda comercializar el producto inmueble durante un cierto período de tiempo. Cláusula válida según sentencia TS de 24-6-1992.
El cliente como consumidor
Dado que la agencia inmobiliaria es un profesional y el cliente es un particular, la relación entre ambos está sometida a la legislación protectora de consumidores y usuarios y, por tanto, al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El contrato de mediación debe superar los controles de incorporación y transparencia exigidos por dicha ley (artículo 80), por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (artículos 5, 7 y 8) y la jurisprudencia que los interpreta.
Como consumidor, el TS, sentencia de 24-3-2021, ha reconocido al cliente el derecho de desistimiento del contrato de mediación para la venta de una vivienda suscrito con una agencia inmobiliaria. Puede ejercitar dicho derecho aún cuando se haya ejecutado el contrato si el empresario no ha cumplido con su deber de información. El TS, sentencia de 4-7-1994, ha impuesto a la inmobiliaria la obligación de conocer la situación jurídica y registral del inmueble que vende y comunicarlo a ambas partes.
La segunda parte del artículo la podéis leer en este enlace.
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