En los arrendamientos para uso distinto de vivienda del art 3 de la Ley de arrendamientos urbanos se incluyen los de local de negocio, almacén y oficina. También aquellos en los que se alquila un inmueble para ejercer una actividad social, cultural o recreativa, los de garajes y trasteros, y el alquiler de vivienda de temporada y segunda residencia o vacacional.
La principal fuente de obligaciones en estos arrendamientos es el contrato de alquiler, y, subsidiariamente, en lo que no regule éste, se aplican los títulos III y IV (fianza) de la Ley de arrendamientos urbanos y el Código civil.
Es, pues, muy importante saber qué se firma, a qué te obligas en el contrato. En este artículo pretendo explicar una cláusula que podemos encontrar al arrendar una edificación que no sea una vivienda habitual, especialmente en un alquiler de local de negocio. La cláusula es muy beneficiosa para el arrendador y, por consiguiente, perjudicial para el arrendatario.
La cláusula (se puede redactar de varias maneras) dice:
El local se arrienda en el estado físico, constructivo y de instalaciones que presenta actualmente el mismo, con carácter de cuerpo cierto, y en la situación jurídica y urbanístico – administrativa y de licencias que presenta en el momento de la firma.
La arrendataria declara conocer las características físicas y el estado de conservación del inmueble y aceptarlas expresamente.
El cuerpo cierto
Que una edificación se alquile con carácter de cuerpo cierto implica que cualquier discrepancia entre la superficie que conste en el contrato (en muchos no aparece) y la realidad no tendrá trascendencia jurídica. No permitirá al arrendatario exigir una disminución de la renta ni al arrendador aumentarla.
Las características físicas y estado de conservación del inmueble
Que el arrendatario declare aceptar y conocer las características físicas y el estado de conservación del inmueble le impedirá, una vez celebrado el contrato, alegar la inidoneidad del local para el uso a que va ser destinado (taller de automóviles, bar, peluquería).
Hay que tener en cuenta que la obligación fundamental del arrendador es entregar el inmueble en condiciones de servir al uso al que se le destina. Si se incumple esta obligación el arrendatario podrá pedir la resolución del contrato porque no conoce que el local no es apto para su fin. Lo que se persigue con esta cláusula es que el arrendatario, al conocer y aceptar el inmueble tal y como se le entrega, no pueda rescindir el contrato por esta causa.
La calificación urbanística y los usos permitidos
El arrendamiento se realiza para desarrollar una actividad en el inmueble, pero puede ser que la misma no sea posible. Por ejemplo, se quiere destinar el local arrendado a instalar una carpintería y tiene un uso de aparcamiento para el edificio. La consecuencia es la denegación de la licencia administrativa de actividad.
Si el arrendatario firma que conoce y admite los usos del inmueble tampoco podrá pedir la resolución del contrato por incumplimiento si se le deniega la licencia.
Conclusiones
Como podéis ver esta cláusula exonera al arrendador de sus obligaciones de entregar un inmueble apto para la finalidad a la que se lo destina y mantener al arrendatario en el goce pacífico del mismo.
En casi todos los contratos para uso distinto de vivienda esta cláusula tendrá poca relevancia. Por la duración del alquiler, como en un arrendamiento de segunda residencia. En un alquiler de oficina – que es un local de negocio – , porque el arrendatario puede ver y medir el inmueble, la licencia no es necesaria y se puede saber qué uso tiene autorizado el edificio. Para saber si te cabe el coche en una plaza de garaje basta usar un metro.
Sin embargo, como creo ha quedado claro, en un alquiler de local el arrendatario debe ser muy diligente y asesorarse con un abogado especialista en arrendamientos antes de firmar el contrato de alquiler. Si se pretende el alquiler para un uso concreto, como la venta de comida preparada, debe asegurarse de que podrá dedicarse a él. Si no, sólo le quedará el auxilio de la Administración de Justicia o de un tribunal arbitral o un acuerdo con el arrendador.
Para el arrendador no tiene mucho sentido imponer cláusulas que frustren su objetivo de obtener un rendimiento económico a su inmueble. El contrato debe ser un equilibrio de intereses, siempre más complementarios que opuestos.
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