En el arrendamiento de fincas urbanas, ya sean locales, pisos, viviendas, casas, plazas de garaje o naves industriales, el arrendatario debe pagar una renta en dinero al arrendador.
Lo expresa muy claramente el artículo 1543 del Código Civil. El alquiler de cosas es un contrato por el que una de las partes cede a la otra la posesión de algo, una finca urbana para lo que nos interesa aquí, por un tiempo determinado y un precio cierto: una renta.
Esto se da por supuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los artículos 17 a 20 tratan de la renta, su actualización y elevación, y los demás conceptos asimilados a la misma. No sí se debe o no pagar la renta.
El comodato y el precario
Es posible la cesión de una vivienda u otra finca urbana de forma gratuita, como se decía antes sin pagar merced, pero esto no es un arrendamiento ni se rige por sus normas.
Estaríamos hablando de un comodato. Se trata de un tipo de contrato de préstamo por el que el comodante entrega al comodatario una cosa para que use de ella un cierto tiempo y se la devuelva. Un ejemplo: el préstamo de un libro para leerlo. Su regulación está en los los artículos 1740 y siguientes del Código Civil. Las normas sólo se aplican en defecto de pacto.
Sin embargo en el préstamo de bienes inmuebles se habla de precario, no de comodato. Se puede ceder una vivienda o un local sin cobrar renta, a un familiar por ejemplo. Quien la ocupe será un precarista.
Están en precario el familiar a quien se presta un piso y el «okupa» que le pega una patada a la puerta de una casa para vivir en ella, lo cual no parece muy lógico. El precario finaliza, esto es lo esencial, por la simple voluntad del propietario – por lo menos en teoría. La prueba de la posible existencia de un contrato de alquiler de vivienda recae en el precarista. Para mayor seguridad de la propiedad (muy relativa) puede firmarse un contrato en que la otra parte reconozca que recibe la finca urbana en precario.
Hay otra institución regulada en los artículos 523 a 529 del Código civil, la habitación. La habitación es la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para uno y para las personas de su familia. En los artículos 562-1 a 562-11 del Código Civil catalán se regulan los derechos de uso y habitación. Se trata de derechos reales, no de obligaciones contractuales, y están en desuso. Más hbaitual es el usufructo.
El precario según el Tribunal Supremo
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 29-06-2012 estableció, como doctrina jurisprudencial, que se produce la situación de precario aunque se acredite el abono de ciertas cantidades si no se justifica que constituyen renta. Pagar sólo los suministros o los gastos de comunidad no es suficiente para que haya un contrato de alquiler. La doctrina se reiteró en otra sentencia de 26 de octubre de 2017.
Está en precario el coheredero que posee en exclusiva un piso sin título acreditativo de su posesión. El resto de coherederos pueden instar el desahucio en beneficio de la comunidad de bienes (Tribunal Supremo, sentencias de 14 de febrero de 2014 y 29 de julio de 2013), aunque el demandado residiera en la vivienda por concesión del causante. También cabe hacerlo aunque la herencia esté indivisa (Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero 2012).
En la sentencia de 2 de octubre de 2008 el Tribunal supremo dictó otra doctrina jurisprudencial. La atribución del derecho de uso de la vivienda a la nuera por cese de la convivencia conyugal no impide que se califique como precario su ocupación, pues cesa el uso concreto y determinado para el que la misma fue cedida por sus suegros.
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