Una comunidad de propietarios es una comunidad de bienes en la que hay:
Elementos privativos: son propiedad de una o más personas físicas o jurídicas. Son los pisos, las oficinas, los locales, los trasteros y las plazas de garaje.
Elementos comunes. Pinchad en este enlace para leer un post que explica qué son y cuáles son los elementos comunes de un inmueble.
Los propietarios tienen una participación porcentual – la cuota de participación -, en los elementos comunes. Es decir: son copropietarios de los mismos. Su gestión corresponde a la junta de la comunidad de propietarios, dentro del marco de la legislación civil, administrativa y urbanística. Los propietarios no pueden modificar ni ocupar elementos comunes.
Hasta aquí la teoría.
En el mundo real pasan cosas muy raras, surrealistas. Tuve conocimiento de que el propietario de un piso ático en Gavà cerró el acceso a la azotea con una puerta en la escalera y se construyó en ella un sobreático (no llevamos el tema en el despacho). Si sois de Barcelona dad un paseo mirando hacia arriba: hay un montón de cerramientos de terrazas y balcones.
Así que, dado que es posible la alteración y ocupación de elementos comunes, se han previsto sus consecuencias. Una y otra tienen distintos efectos jurídicos.
Consecuencias jurídicas de la alteración de elementos comunes
La alteración puede convalidarse por consentimiento tácito de la comunidad – por conformidad o desidia. Dice el artículo 553-36.4 del Código catalán, que aplica la doctrina del Tribunal Supremo sobre la alteración de elementos comunes, que hay consentimiento cuando:
- Las obras son notorias. Es decir: que se ven o se puede tener fácilmente conocimiento de ellas.
- No disminuyen la solidez del edificio ni ocupan elementos comunes ni constituyen nuevas servidumbres.
- La comunidad no se ha opuesto en un plazo de 4 años desde el fin de las obras. (Antes de junio de 2015 eran 6 años.)
Alterar elementos comunes tiene un riesgo. Que la comunidad te obligue -judicial o extrajudicialmente – a devolver al estado original lo modificado. Pero el riesgo tiene un límite temporal de 4 años. Guárdense las facturas.
Consecuencias jurídicas de la ocupación de elementos comunes
La ocupación de elementos comunes tiene un riesgo mucho mayor. Entiéndase por ocupación la apropiación de un elemento común incorporándolo a la propiedad privada. El caso más frecuente, probablemente porque es el más sencillo, es el cerramiento de terrazas, balcones y patios. Ya que son de uso privativo por el mismo precio me hago otra habitación. Pero sé de otras ocupaciones que hemos llevado en el bufete. Por ejemplo, un local que amplia su espacio con parte del vestíbulo.
La comunidad puede, en cualquier momento, exigir al comunero que ocupa un elemento común que cese en su ocupación y lo restituya a su estado original a su costa. No rige el plazo de caducidad de 4 años que convalida la alteración.
Y ello porque:
- Ocupar un elemento común implica modificar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que describe el edificio, para lo cual es necesario el voto unánime de los comuneros.
- Para que un elemento común pase a ser privativo es necesaria la desafectación del mismo. Para ello también es necesario el acuerdo unánime.
Ningún problema en los tribunales. Quiero decir que el ocupante de elementos comunes no tiene ninguna posibilidad en un juicio contra la comunidad. Por citar sólo 3 sentencias: la reciente núm. 241/2018, de 5 de marzo, Sección 17ª de la Audiencia de Barcelona; de la misma Audiencia, Sección 4ª, de 20-10-2015; de la Audiencia Provincial de Tarragona, 27 de mayo de 2016.
Pero hay una excepción: que la ocupación tenga más de 10 años y el comunero lo pruebe. Entonce la acción de la comunidad habrá prescrito.
La ocupación puede llevar a actuaciones del ayuntamiento por alteración de la legalidad urbanística. En tal caso el propietario que ha alterado los elementos comunes debe pagar los gastos de volveros a su situación anterior cuando el Ayuntamiento lo exige (Audiencia de Barcelona, Sección 19ª, sentencia 41/2018, de 1 de febrero).
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un #arbol elemento común
Debe reponerse el árbol comunitario cortado sin autorización ni conocimiento de la #Comunidad y que excede de las obligaciones de conservación y mantenimiento de los propietarios que utilizan de forma exclusiva el jardin
AP #Lleida , Sec. 2.ª, 15-9-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) January 17, 2023
Aunque las obras de cerramiento de la terraza del local de hostelería cuente con las licencias administrativas, deben retirarse al no tener el acuerdo de la Junta de la #Comunidad de propietarios y alterar la fachada comunitaria
AP Tarragona, Sec. 3.ª, 21-7-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
