A raíz de uno de los artículos que sobre propiedad horizontal (comunidades de propietarios) hice público en la red Linkedin, contacté con un compañero abogado y administrador de fincas colombiano, David Rodríguez Girón, con quien intercambié puntos de vista sobre esta forma de propiedad y su regulación.
Especialmente sobre la resolución de conflictos en las comunidades de vecinos. Me comentó que en la legislación colombiana hay formas de resolver conflictos entre comuneros, y entre comuneros y administradores, que no se contemplan ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en la legislación catalana. De hecho, en España no se contempla específicamente el conflicto entre propietarios. Parece que se da por supuesto que los problemas se plantean entre la comunidad como un todo y uno o varios propietarios. Tampoco se contempla una concreta manera de solucionar problemas con el administrador – más allá de cesarlo.
Le pedí que me enviara un correo electrónico explicandome cómo es la ley colombiana al respecto. Muy amablemente, me lo remitió.
Hay dos vías para solventar conflictos entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador.
El comité de convivencia y el arbitraje
Uno es el Comité de Convivencia. El comité es elegido por la «asamblea general de copropietarios» (En España, la junta) para un período de un año y está integrado por un número impar de tres o más personas. La función del comité es presentar fórmulas de arreglo orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones del comité se consignan en un acta, suscrita por las partes en conflicto y los miembros del comité. En ningún caso puede imponer sanciones.
Sobre su experiencia con estos comités me dice lo siguiente: «evidencié que la función legal del Comité de Convivencia se degeneró, y generalmente es el encargado de hacer fiestas y eventos sociales al interior de la copropiedad para recaudo de recursos o de integración entre los miembros».
Otras forma de resolver conflictos es la conciliación o arbitraje, previsto en las leyes española y catalana, pero tan poco usado en Colombia como aquí. El art. 553-11.2.f) CCCat dice que es válida la cláusula estatutaria que prevea «la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal«. Si no existe tal cláusula, muy rara, el sometimiento a arbitraje requiere unanimidad (art. 553-26.1).h)), lo que lo convierte en prácticamente inviable. El art. 553-25.2.e) CCCat establece que basta la mayoría simple de los votos y las cuotas de una junta para someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
Mi opinión (sólo mía) es que el arbitraje debería ser obligatorio para conflictos que podríamos denominar menores. No es nada descabellado. Hay Juntas Arbitrales de Transporte, un órgano administrativo, que son competentes en conflictos entre transportistas y sus clientes si la cuantía es inferior a 6.000 €. La mediación es más compleja. El mediador no da una solución, sino que ayuda a las partes en conflicto a llegar a un acuerdo.
Los procesos judiciales en única instancia
En España todos los procesos judiciales sobre propiedad horizontal se ventilan en un juicio ordinario en los juzgados de primera instancia. (Excepto las reclamaciones de cuotas impagadas.) Las sentencias son recurribles ante las Audiencias Provinciales.
Por contra, en Colombia los jueces civiles municipales conocen en única instancia, es decir: sin posibilidad de apelación, de «los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal».
Para las impugnaciones de acuerdos comunitarios es competente el superior jerárquico del juez civil municipal, que es el Juez Civil del Circuito en Primera Instancia. El plazo para la impugnación es de 2 meses en cualquier caso. Como aquí, el plazo es de caducidad.
