En este artículo os comentaba que estoy en negociaciones para vender un piso en Barcelona «que me toca de cerca«. No es la vivienda de un cliente cualquiera.
Ya firmamos el contrato de arras. En realidad un contrato de compraventa con arras penitenciales.
En el susodicho contrato hay dos cláusulas resolutorias. Una es una previsión de financiación por tercero: el contrato queda condicionado a que el comprador obtenga una hipoteca. Otra, la más importante y de la que se ocupa este post, es la resolución del contrato de compraventa por la existencia de vicios ocultos en el piso.
Los compradores, bien asesorados, impusieron esta cláusula como condición al pago de las arras (que no son una cantidad pequeña). En la misma cláusula se reservaban el derecho a realizar catas en la vivienda. El resultado de las catas es que las vigas del piso son de cemento aluminoso. El piso es el último del edificio, así que estas vigas sólo sostienen la cubierta. El resto de vigas del inmueble son metálicas.
Vigas de cemento aluminoso
El cemento aluminoso fue de uso habitual en Barcelona entre las décadas de los 50 y 70 del siglo XX. Se compone de aluminato cálcico hidratado, es de rápido endurecimiento y alta resistencia inicial, pero es fácilmente alterable. Su degradación aumenta la porosidad de la viga, con las consiguientes pérdidas de volumen y resistencia.
Ahora bien, según la web de la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC), el cemento aluminoso siempre sufre una pérdida parcial de resistencia y un aumento de la porosidad, pero pasados los 10 primeros años de vida del edificio (el inmueble donde está el piso se construyó en 1949) la resistencia del material ya no disminuye más. Sólo se degradará a causa de la humedad, que afecta por corrosión a las armaduras de acero que las vigas de cemento aluminoso contienen en su interior. Ahora bien, la humedad puede afectar igualmente a las vigas de cemento Portland, a las de madera (se pudren) y a las de acero (se oxidan).
El piso que se vende lo conozco hace muchos años. Me consta que jamás ha habido problemas de humedades procedentes de la cubierta que pudieran dañar los materiales.
Lo que implica, con lo antedicho, que no podemos considerar vicio oculto la existencia de vigas de cemento aluminoso. ¿O sí?
Lo que dicen los tribunales sobre el cemento aluminoso
La patología del cemento aluminoso se llama aluminosis.
Sin embargo, la web mencionada de la UPC dice que si aluminosis significa «estar fabricado con cemento aluminoso», tal fenómeno no es por sí mismo una enfermedad. Aunque un uso poco cuidadoso de este material puede acarrear problemas similares a los que padecen el cemento Portland y las vigas de madera y acero.
El Tribunal Supremo (TS) describió el problema del cemento aluminoso y la aluminosis en una sentencia de 1-12-1997:
(…) es un vicio latente que puede ser controlado sólo mediante cuantiosas y periódicas reparaciones, que (…) implican a medio plazo una reparación o reconstrucción del forjado o (….) una reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble, cuya degradación deviene inexorable a plazo más corto o más largo, con prematuro envejecimiento, y en la que los arreglos retrasarán el deterioro pero no remediarán el problema existente.» Parece referirse a patologías avanzadas.
Aunque el propio TS dijo, sentencias de 1 y 9 de octubre de 2008, que, aún con aluminosis, cabe liberar de toda responsabilidad al vendedor si la finca es habitada con toda normalidad durante un largo tiempo, en consonancia con lo que dice la web de la UPC. Es el caso del piso en cuestión.
La SAP Barcelona, Sección 16ª, de 21-12-2016, dice que, para el TS «…la venta de un inmueble afecto de aluminosis que comprometa el uso ordinario de un inmueble integra el supuesto de incumplimiento esencial del vendedor con virtualidad resolutoria, mientras que la transmisión de una finca con mera presencia de cemento aluminoso (…..) da pie al ejercicio de la acción de saneamiento por defectos ocultos por parte del comprador.… la acción redhibitoria (…)”.
La acción redhibitoria es una rebaja en el precio de la compra. ¿Habrá que llegar a este punto? ¿Se aplicará la cláusula resolutoria del contrato de arras?
