La sentencia del Tribunal Constitucional (STC o TC en adelante) que apareció publicada en el Canal de Twitter del TC con esta cabecera
y que podéis leer entera en este enlace, termina el sistema de contención de rentas vigente en Cataluña desde la promulgación de la Llei 11/2020, en septiembre del mismo año.
El sistema de contención de rentas, la base de dicha ley, estaba en el art. 6. La inconstitucionalidad de este precepto es lo que acaba con la norma.
El artículo se estructura de la siguiente forma:
- El sistema constitucional de división de competencias en legislación civil y vivienda.
- La reserva competencial al Estado para regular las bases de las obligaciones contractuales.
- Lo que la sentencia declara nulo y lo que no.
Las competencias estatales y autonómicas en Derecho Civil y vivienda
El artículo 149.1.8 de la Constitución (C78) atribuye las competencias en Dereho civil al Estado, sin perjuicio de las que tengan algunas CC.AA. que ya tuvieran Derecho civil propio, como Catalunya. El artículo 129 del Estatut d’Autonomia de Catalunya (EAC), dice que Catalunya tiene competencias para regular el Derecho Civil, salvo las atribuidas al Estado.
La C78 permite la «conservación, modificación y desarrollo» de este Derecho civil propio. El TC, en una sentencia de hace muchos años, hizo un interpretación favorable al desarrollo del Derecho civil autónomico. De ahí que Cataluña tenga un Código Civil propio muy completo.
El artículo 137 EAC atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en materia de vivienda.
La legislación sobre vivienda puede analizarse desde diversos puntos de vista:
- La vivienda es la sede de los derechos fundamentales a la intimidad personal y familiar y a la lnviolabilidad del domicilio, competencia del Estado (y de la Unión Europea y del Consejo de Europa).
- La vivienda es objeto del mercado inmobiliario, de una importante actividad económica.
- El arrendamiento de vivienda es un contrato civil.
El TC considera que la competencia exclusiva del Gobierno catalán en materia de vivienda se circunscribe al desarrollo de políticas públicas, a la actividad de ordenación y fomento del sector. (Las competencias en urbanismo de las CCAA son amplisimas.)
En cuanto a la legislación civil, el límite de la competencia de la Generalitat para regular instituciones civiles son las «bases de las obligaciones contractuales» (149.1.8 C78).
Como dice la STC, el Estado tiene la competencia para «establecer los criterios de ordenación del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia». La finalidad de esta reserva es garantizar un común denominador legal, dictar las nomas esenciales «…para preservar una estructura de relaciones contractuales con idéntica lógica interna, auspiciada por los mismos principios materiales e igual para todos los agentes económicos en todo el territorio nacional».
Las bases de las obligaciones contractuales
La ley anulada establecía un tope a la renta que el casero podía cobrar al inquilino. El pago de la renta es la principal obligación de este.
Dice la STC que la determinación del precio del arriendo afecta a la «estructura obligacional de las relaciones contractuales privadas en la medida en que condiciona legalmente el alcance de la obligación principal del arrendatario».
Las bases de las obligaciones contractuales no han sido establecidas expresamente por el Estado. El TC dice que deben ser inferidas de la regulación vigente, y las interpreta como aquellas que «..se refieren al núcleo esencial de la estructura de los contratos y a los principios que deben informar su regulación».
Entre los principios que informan la regulación de todos los contratos privados está el de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC.
En los contratos de alquiler de vivienda la autonomía de la voluntad se concreta en la libertad de renta del art 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renta es la que pacten las partes.
Dice la sentencia:
«…este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de coniderarse una base de las obligaciones contractuales (…) en cuanto define uno de los elementos esenciales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (…) se rige por (…) la voluntad de las partes. (…) además porque la regulación de la renta y de los criterios para su determinación tiene también una incidencia relevante en la actividad económica por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de la unidad de mercado.» Lo que también puede definirse como el orden público económico.
Así que la Administración Central es la única que puede regular el precio del alquiler. Como hace la LAU en su artículo 18: mientras está vigente el contrato la renta sólo puede actualizarse con el IPC. El artículo 6 de la Llei 11/2020 es contraria a esta norma y, por tanto, inconstitucional y nulo.
Esta limitación de la actualización de la renta, y la protección de los inquilinos de viviendas con una ley tuitiva de sus intereses (aunque con reformas poco favorables), la admitió el TC en la sentencia 89/1994.
Otros artículos inconstitucionales
Se declaran inconstitucionales y nulos:
Los artículos 15 y 16.2 de la Llei 11/2020. Estos preceptos establecen sanciones por el incumplimiento de las reglas de determinación de las rentas. Si la determinación de la renta es nula, las infracciones por su incumplimiento tanbién lo son (STC 32/2016).
El artículo 7, que determina el precio de referencia, y la disposición adicional primera, que establece porcentajes correctores. La manera de actualizar la renta del art. 8. La aplicación de la contención de rentas en las viviendas nuevas o rehabilitadas (art. 10, y disposición final cuarta, letra b). El incremento de la renta por obras de mejora (art 11). La exclusión de la aplicación de la ley del alquiler de viviendas superiores a 150 m2 (disposición adicional segunda). La disposición transitoria primera, que establece la aplicación de la norma a la novación de contratos.
Los criterios de asunción de los gastos generales y de servicios individuales, que regula al art. 9, y que ya regula la LAU.
La restitución al inquilino de las sumas que hay pagado de más (art.12).
Los sistemas de resolución de conflictos derivados de la aplicación de la ley (disposiciones adicional y transitoria primera).
La disposición final tercera, que explica los títulos competenciales de la Generalitat para dictar la norma derogada.
No son inconstitucionales
Los artículos 2, 3.2, 3.3, 3.4, que se refieren a los requisitos para la declaración de áreas con mercado de vivienda tensa y al procedimiento para ello. Tampoco los artículos 4 y 5, que no eran objeto del recurso. El art. 4 regula el contenido de la declaración de áreas con mercado de vivienda tensa; el 5, prevé la aplicación del índice de referencia a los municipios que sean área de vivienda tensa.
Las modificaciones de ciertas leyes realizadas en los artículos 15 a 19.
No se toca el índice de referencia del precio del alquiler, que ya fue objeto de la STC 16/2021, de 28/1. Declaró constitucional el art. 8 del Decreto-ley 17/2019, que modifica varios preceptos de la Ley catalana del derecho a la vivienda, para obligar a los agentes que intervienen en el mercado de alquiler y a los arrendadores a hacer constar en la publicidad, en las ofertas de alquiler y en los contratos de arrendamiento que suscriban el «índice de referencia de precios de alquiler».
El TC consideró lo siguiente sobre el índice de referencia:
«No puede negarse la posible influencia de estos índices como «criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda»(….), pero el índice de referencia deja incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento en la medida en que no impide la estipulación de un precio superior o inferior al resultante del mencionado índice. La eventual superación de ese índice tiene como único efecto la pérdida de la posibilidad de obtener ayudas públicas (….) impide calificarlas de «legislación civil» y aplicarles, en consecuencia, el art. 149.1.8 CE. Son (……) normas dictadas con el declarado propósito de dotar de transparencia al mercado y buscar la moderación de los precios de alquiler y por tanto encuentran acomodo en las competencias autonómicas en materia de vivienda (art. 137 EAC) y consumo (art. 123)».
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No van a renovar ni uno de estos contratos https://t.co/sFez2Soek9
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 11, 2022
