Este artículo, como otros muchos del blog, tiene su origen en un caso judicial de un cliente, actualmente en apelación. Y tiene mucho que ver con este otro post.
Se trata de una denegación de prórroga forzosa de un alquiler de vivienda de renta antigua que hemos perdido en primera instancia.
Lo explico. Se trata de una mujer que al fallecer su marido y único arrendatario se dirigió al administrador de fincas del casero para comunicar el suceso y su decisión de continuar habitando el piso. El administrador le dijo que no se preocupara, que se la consideraba subrogada. Pero todo se hizo de palabra. Así que la nueva propietaria, aprovechándose de la falta de notificación fehaciente que exige el artículo 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la demandó. El defecto formal se ha considerado suficiente – de momento.
Además, desde que la nueva propietaria lo es no ha querido cobrar la renta. Lo hemos intentado de muchas maneras: giros postales no aceptados, consignaciones judiciales rechazadas y devueltas, mails y cartas a su abogada. Tanto el administrador como su letrada me han comunicado por escrito que no quieren cobrar la renta. Literalmente, así de claro. La casera está en una situación de «mora accipiendi» o «mora creditoris», que explico más abajo.
Hemos recurrido contra la sentencia. Si perdemos, aunque tengamos razón, la señora será desahuciada de su casa. Lanzada, que es más correcto.
Y hemos tenido que consignar en el juzgado toda la renta que la propietaria no ha querido cobrar.
Porque para recurrir contra una sentencia que conlleva un lanzamiento del inquilino hay que acreditar que las rentas debidas se han pagado o consignado. Y hay que haberlo hecho cuando se presenta el recurso de apelación.
Da igual que la propietaria no haya querido cobrar.
La mora de la casera
El arrendador entra en mora cuando se dan estas 3 circunstancias:
- La existencia de una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor.
- La realización por el inquilino deudor de todo lo conducente a la ejecución de la prestación.
- La falta de cooperación por parte del acreedor sin justificación legal alguna al cumplimiento de la obligación.
La obligación legal de pagar las rentas para recurrir
El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dice que, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento – como en el caso de mi clienta – no se admitirá al demandado ningún recurso si no acredita haber pagado todas las rentas.
Se trata de un requisito de procedibilidad. Según la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de 29 de mayo de 1992, lo que se pretende es condicionar el recurso contra una sentencia de desahucio para que no tenga un simple carácter dilatorio, y que el arrendador que ha tenido una sentencia favorable tenga una tutela judicial inmediata. Donde dice sentencia de desahucio hay que leer cualquier sentencia en un proceso que conlleve que el arrendatario debe devolver la posesión de la finca.
El Tribunal Supremo – autos de 14 de febrero de 2018 y 25 de enero de 2005 – lo considera un requisito de admisión de los recursos en cualquier proceso que lleve aparejado el lanzamiento. O sea, que no nos escapamos de tener que pagar las rentas que la casera no ha querido cobrar, y de probar que lo hemos hecho.
La sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 15 de noviembre de 2022 (Case of Dahman Bendhiman v. Spain) falló que el requisito de consignar las rentas vencidas para poder apelar la sentencia de desahucio no vulnera el art. 6 del Convenio relativo al derecho a un proceso equitativo
Aunque la casera no haya querido cobrar la renta, ni haya hecho nunca la menor mención al impago.
La subsanación en caso de incumplimiento
¿Qué ocurre cuándo no se acredita que el recurrente ha pagado las rentas debidas?
La subsanación es posible. En un plazo de 5 días.
Lo dice la sentencia del Tribunal Constitucional 100/1995, de 20 de junio:
«si bien la redacción literal del precepto legal (..) permitiría una interpretación automática y rigurosa que llevara a considerar imprescindible la exigencia del pago o consignación de las rentas y la simple acreditación, debe, sin embargo, dicho requisito interpretarse de manera finalista o teleológica, de modo que no se convierta en obstáculo insalvable el incumplimiento voluntario y no malicioso de requisitos formales. Esta interpretación teleológica obliga a distinguir entre el hecho del pago o consignación, que asegura la salvaguardia de los intereses del arrendador, y la acreditación de ese pago o consignación cuyos eventuales defectos son susceptibles de subsanación.
Así pues, la falta de prueba o acreditación del pago o consignación. sólo puede fundar una resolución de inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para su subsanación sin que se haya cumplido el requisito. Así lo exigen el principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva….»
El criterio de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que decide muchos recursos de apelación en el ámbito de los arrendamientos urbanos, es que «de acuerdo con el ya antiguo criterio común 16/2002 de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de marzo de 2003, respaldado por la doctrina jurisprudencial más reciente, que el apelante en los casos determinados por el art. 449 LEC , debe proceder a la consignación de la cantidad debida al formular el recurso, pues la posibilidad de subsanación, como decimos, se refiere únicamente a la acreditación de la consignación o pago ya efectuado.»
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