La primera obligación del casero es entregar la vivienda al inquilino.
El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece su segunda obligación: mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y realizar todas las obras necesarias para ello sin aumentar la renta. Los contratos de alquiler celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 se rigen por los artículos 107 a 111 de la LAU de 1964. La obligación del arrendador es la misma.
Ahora bien ¿Qué puede hacer el arrendatario si el arrendador no cumple con su obligación? El inquilino puede llevar a cabo reparaciones urgentes si se dan unas determinadas condiciones. Artículo 21.3 LAU: «En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador«. Debe dar noticia al casero de lo que pasa y puede acometer la obra que sea menester. Lo que sea un daño inminente o una incomodidad grave ya es más complicado. Un ejemplo sería la sustitución de una tubería que provoca una fuga de agua que puede dañar el parquet y los muebles de la casa.
Y se puede resolver, finalizar, el alquiler.
Hay una extensa casuística en la jurisprudencia sobre la resolución del contrato de alquiler de vivienda habitual por falta de condiciones de habitabilidad.
Sentencias que resuelven contratos de alquiler de vivienda por falta de habitabilidad
La falta de habitabilidad de la vivienda conlleva el derecho del arrendatario a resolver el contrato y a percibir una indemnización por los perjuicios que se le han causado (sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 5ª, 5-3-2010).
La obligación del arrendador de conservar la vivienda es la contraprestación a la obligación del arrendatario de pagar la renta. El arrendador no queda liberado de su obligación aunque el inquilino pague una renta muy reducida (sentencias de la Audiencia de León, Sección 2ª, de 18-2002, y de la Sección 1ª de la de Segovia, de 1-12-2001).
Se considera incumplimiento y causa de resolución del contrato de alquiler, la falta de diligencia del arrendador en la realización de las obras de reparación necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda, con indemnización de daños y perjuicios (sentencia de la Audiencia de Granada, Sección 5ª, 11-01-2008).
La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 15-7-2011, condena al arrendador a realizar obras en las vigas del techo, en el canal de recogida de aguas de la cubierta y en la fachada del inmueble para que la finca alquilada pueda ser destinada a su uso: servir de vivienda a los inquilinos.
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Más sentencias
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, de 9-4-2010, resuelve un contrato porque, a los tres meses de habitarla, Repsol Butano desconecta y precinta un calentador instalado en el pasillo (el calentador se considera un servicio esencial de un piso). Repsol Butano había comunicado al arrendador la ilegalidad de la instalación.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6ª (Vigo), de 16-9-2010, resuelve un contrato de alquiler por el arrendatario unilateralmente, por incumplimiento grave del arrendador, que pretendía entregar al arrendatario una vivienda en obras, inhabitable, incluso sin cerradura en la puerta.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18ª, 31-10-2005, falló lo siguiente. Si la vivienda se encuentra en un lamentable estado, (..) ello no es ni una justa causa de desocupación ni una argumentación para la ocupación limitada en el tiempo. Lo que toca es requerir al arrendador para que efectúe obras de reparación o resolver el contrato por incumplimiento de las obligaciones del casero con la correspondiente indemnización.
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Acreditada la inhabitabilidad de la #vivienda , es obligación del casero reparar las patologías existentes e indemnizar a los inquilinos por daños y perjuicios.
AP #Baleares , Sec. 3ª, 14-05-2009. #Justicia #Derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 20, 2022
