Cataluña tiene una regulación propia del contrato de compraventa. Se trata de la contenida en el libro sexto del Código civil, relativo a las obligaciones y contratos, aprobada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero. Está en vigor desde el 1 de enero de 2018.
El Tribunal Constitucional la consideró conforme a la legalidad en una sentencia no exenta de polémica. Si os apetece la podéis leer en este enlace.
La regulación de la compraventa en Cataluña es prolija y completa. Es una norma en la que destacan dos principios básicos del moderno derecho de compraventa:
- Lo que se vende debe ser conforme al contrato. En la venta de inmuebles significa lo que refleja el Registro de la Propiedad.
- Vendedor y comprador se obligan recíprocamente a transmitir y recibir la titularidad del derecho. No sólo se vende el derecho de propiedad; se puede vender un derecho de opción de compra y cualquier derecho patrimonial.
Lo dice el artículo 621-1: La compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.
En cambio en el artículo 1454 del Código Civil uno de los contratantes se obliga a entregar un bien y el otro a pagarlo.
La regulación de las arras tampoco es igual.
Las arras
En este artículo sólo trataré de la regulación de las arras en las compraventas de fincas urbanas entre particulares.
Hay que hacer una precisión importante: el contrato de arras no existe. Lo que se llama habitualmente un contrato de arras es en realidad un contrato privado de compraventa previo a la firma de la escritura pública, momento en que se entrega la finca.
En la legislación española hay 3 tipos de arras:
1.- Las arras confirmatorias. La norma catalana prevé que las arras son de este tipo si no se pacta otra cosa. Estas arras son una señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa (art. 621.1-8). No permiten el desistimiento del contrato.
2.- Las arras penitenciales. Son las más frecuentes. En la ley catalana deben pactarse expresamente, lo que es una aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Pese a que son las arras más habituales no dejan de ser una anomalía, porque permiten desistir unilateralmente del contrato perdiendo lo que se pagó o devolviendo el dinero duplicado.
3.- Arras penales. Estas casi no se usan. Se trata de un dinero entregado a cuenta que se pierde o se entrega el duplo de la suma recibida en caso de incumplimiento. Son las únicas reguladas en el art. 1454 del Código Civil español, el único que se refiere a las arras.
Hay dos especialidades sobre las arras en el derecho catalán.
Las arras penitenciales pactadas a 6 meses
Las arras penitenciales se pueden pactar por un plazo máximo de 6 meses – las partes se dan ese tiempo para otorgar la escritura pública. Debe hacerse la entrega de las arras ante notario y puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
- Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado (salvo anotación anterior de demanda por parte del comprador).
- Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
- Cuando se inscribe la compraventa.
La cláusula de resolución de las arras por falta de financiación
No es ningún invento porque ya existe en legislaciones europeas, como la francesa.
Se trata de la claúsula prevista en el art. 621.49: en los contratos en los que se hayan pactado unas arras penitenciales el comprador puede desistir de la compra sin perder su dinero si en el mismo contrato se prevé la financiación de todo o parte del precio por un tercero que, obviamente, será siempre una entidad financiera que concederá un préstamo hipotecario. Es una excepción a la excepción. Puede desistir sin la pena de perder las arras por desistimiento.
Tiene toda la lógica, pese a que perjudica al vendedor, porque las hipotecas suelen tardar en concederse y el llamado contrato de arras se firma antes. En Francia es obligatorio indicar en el contrato que el precio será pagado, total o parcialemente, directa o indirectamente, con la ayuda de uno o más préstamos.
El comprador deberá probar, para no perder su dinero, la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, negativa que no puede proceder de la negligencia de este.
¿Qué puede hacer el comprador para evitar esto? O no aceptar la cláusula o pactar arras penales.
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