El abono de una suma en metálico al arrendador sirve para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha fijado qué responsabilidades del arrendatario cubre la fianza del alquiler.
El listado siguiente no pretende ser exhaustivo.
A) Los importes de suministros del artículo 20.3 LAU. El agua, el gas, la electricidad, el teléfono. El casero debe acreditar con facturas de las compañías la deuda del inquilino. Problema muy habitual: el último período facturado no coincide con la fecha de finalización del alquiler. En el convenio y en el documento de fin de contrato deben constar la lectura de los contadores cuando se inicia y se finiquita la relación.
B) El coste de limpiar y asear la finca no se puede exigir, salvo que se demuestre que se ha entregado en un estado deplorable. Si es así es preferible que conste en el documento de fin del alquiler. Hay que aportar facturas. En el contrato puede incluirse una cláusula que obligue al arrendatario a dejar el inmueble impecable.
C) La reparación o sustitución de electrodomésticos por el uso prolongado de los mismos por parte del arrendatario no se puede descontar de la fianza. Las averías debidas al mal uso sí.
D) Los desperfectos causados en la finca y en sus instalaciones, así como en los muebles y electrodomésticos alquilados, por un uso inadecuado o que no sean producto del desgaste por el paso del tiempo se pueden cobrar de la fianza. A modo de ejemplo: sanitarios, baldosas y cristales rotos, azulejos y paredes con agujeros, persianas atascadas, falta de bisagras en las puertas, lavadora estropeada, pérdida de llaves y daños en los elementos comunes de la finca. Para el arrendador es muy conveniente que conste en el contrato el estado en que se entrega la finca e incorporar un anexo detallado y con fotografías de los bienes muebles que se alquilan.
No son reclamables los desperfectos comunicados al arrendador que éste no repare. El arrendatario debe comunicar al arrendador los daños y averías que localice en la finca. En todo caso los que encuentre al inicio de la ocupación.
Pintura. Su deterioro por el paso del tiempo no es imputable al inquilino, que no tiene la obligación de pintar salvo que así se acordare (cláusula que puede ser nula y abusiva).
Si no existen desperfectos u otros gastos debe devolverse al arrendatario la totalidad de la fianza. Si se ha hecho constar en el documento de fin de contrato la existencia de daños o deudas se devolverá la fianza descontando el importe de los mismos.
El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos no establece cuándo debe devolverse la fianza. Los tribunales dicen que, una vez sumadas y facturadas las deudas del inquilino, la devolución debe ser inmediata. Hay retraso en la devolución cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llave sin efectuarse la restitución. La pena al arrendador por la demora es que el importe de la fianza devengará el interés legal del dinero transcurrido dicho mes. La obligación de restitución comprende la fianza legal y las cantidades adicionales.
Si el arrendador no devuelve la fianza o devuelve una cantidad menor de la debida el arrendatario puede reclamarla judicialmente.
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