El arrendador de una vivienda está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la finca en las condiciones de habitabilidad que debe tener cualquier vivienda salvo que el deterioro se produzca por culpa o negligencia del inquilino (artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1563 y 1564 del Código civil).
La obligación de conservación del local de negocio depende de lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Aunque la ley no diga nada al respecto, el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en una finca que forme parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal que hayan sido producidos por obras, daños o defectos existentes en sus elementos comunes. Lo establece la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia del Tribunal Supremo 1588/2012, de 29 de febrero.
En este caso, las humedades del local arrendado y los daños y perjuicios sufridos por el arrendatario provenían de un defecto constructivo de la fachada exterior del edificio en el cual se ubicaba el local, elemento común que precisaba para su reparación de una impermeabilización desde el exterior.
El ponente, el magistrado Xiol Ríos, determina que
no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.
Según la doctrina del Tribual Supremo no es posible rescindir el contrato de alquiler por incumplimiento de deberes del arrendador, pues éste no incumple nada.
No deja de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arriendo. El arrendador no responde de las perturbaciones de mero hecho que ocasione un tercero – en este caso la comunidad de propietarios. Es el arrendatario quien tiene acción directa contra el perturbador (Tribunal Supremo, sentencias de 26-9-2000 y 14-5-1993). Si se considera que las humedades son una perturbación de hecho corresponde la acción al arrendatario frente a la comunidad de vecinos (Audiencia de Barcelona, 21-3-2006). En el juicio se pretendía que el arrendador respondiera económicamente por los daños en el local, y, después, los reclamara a la comunidad de propietarios.
Tampoco es posible reclamar la reparación al arrendador basándose en la culpa extracontractual del artículo 1902 del Código Civil.
Los presupuestos para poder declarar la misma (según la jurisprudencia del Tribunal Supremo) son:
- La existencia de una acción u omisión culpable del arrendador.
- Que dicha acción u omisión produzca a un tercero un daño.
- Una relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño producido.
- Inexistencia de culpa por parte de la víctima.
En el supuesto juzgado se acreditó el daño causado por las filtraciones, pero no se probó la relación causal entre una acción u omisión del arrendador y el daño sufrido por el arrendatario del local de negocio. Probado que las humedades procedían de la fachada no podía imputarse falta de cuidado y mantenimiento al arrendador, pues éste no tiene, como comunero, obligación de mantener o reparar elementos comunes. Lo único que se le puede pedir al arrendador es que actúe ante la comunidad de propietarios.
Twitter: @joseptermens
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