Os he hablado en otros artículos de una sentencia del Juzgado de primera instancia 31 de Barcelona, de enero de 2023. En ella se declaran abusivas algunas cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda, como está.
En este artículo vamos a analizar otra cláusula. Dice así:
Con ánimo de facilitar la conservación y el mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el arrendador podrá realizar visitas periódicas, previo aviso al arrendatario, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda objeto de este contrato de arrendamiento.
Vaya por delante que uno de los derechos básicos reconocidos en la Constitución es el del artículo 18.2: El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Por consiguiente, no se puede entrar en el domicilio de nadie sin su permiso. Hasta tal punto que hacerlo es un delito: allanamiento de morada.
La cláusula es abusiva
Sin embargo, lo que se plantea en la sentencia es si la cláusula es abusiva o no. Es decir, si se opone a las normas que protegen los derechos del inquilino como consumidor.
El artículo 1561 del Código Civil establece que el inquilino debe devolver la finca alquilada tal como la recibió, salvo lo que haya perecido por el desgaste y por el paso del tiempo. Pero la obligación opera una vez ha finalizado el contrato. Nunca antes.
Con esta cláusula, el arrendador impone a su inquilino la conservación de la vivienda en cualquier momento vigente el contrato. Ello podría conducir a pensar que también puede exigirle la reparación pertinente en cada momento. Esto no tiene sentido, pues el arrendatario tiene poder de decisión sobre como usa y conserva el inmueble que tiene en arriendo. Además, el casero, si no está satisfecho con la conservación del piso o considera que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones, tiene la suma depositada en concepto de fianza para resarcirse de los daños y perjuicios que el inquilino ocasione en la finca.
La magistrada considera abusiva la cláusula porque los apartados b) y f) del artículo 82.4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios dicen que son abusivas las cláusulas:
- Que limiten los derechos del consumidor y usuario. Aquí hay que entender (no lo dice la sentencia) que se está refiriendo al derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio.
- Que contravengan las reglas sobre derecho aplicable. El artículo 1561 CC.
Por otro lado (esto lo añado yo) dado que la cláusula es de un contrato de alquiler firmado entre una gran empresa inmobiliaria y un particular, cabe aplicar el artículo 82.1 de la misma norma de defensa de los consumidores:
- Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente.
- Se considerarán abusivas las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
