A causa de la crisis la morosidad se ha incrementado mucho en el mundo inmobiliario, tanto en el pago de préstamos hipotecarios ( promotores y particulares), como en el pago de las rentas de los alquileres.
Un inquilino moroso es un problema para el propietario No cobrará la renta y la administración de Justicia tardará meses en desahuciarlo, pese al nuevo proceso conocido como desahucio exprés. Además es muy posible que el inquilino sea insolvente, o, si no lo es, es muy difícil embargar bienes. Lo escribo con conocimiento de causas.
El arrendador puede exigir garantías al arrendatario. Además de la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se puede pedir al futuro inquilino un aval o una garantía pública. Una póliza de seguro cubre el impago de rentas y los gastos por desperfectos causados por el arrendatario. Algunas incluyen la minuta de abogado y procurador.
Antes de formalizar el contrato, el arrendador puede saber si la persona física o jurídica que quiere alquilar su vivienda o local ha dejado rentas por pagar de anteriores contratos de alquiler.
Los ficheros de morosos
Ibercheck es una empresa que proporciona informes sobre impagos de los últimos seis años. Los datos con los que se elaboran provienen del fichero ASNEF-Equifax, el más completo de España.
Ibercheck solicita al consultado su consentimiento para que sus datos sean puestos a disposición del consultante. Si aquél da su aprobación el informe se enviará tanto al solicitante como al consultado. Si se niega la solicitud se cancelará. También se puede consultar el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).
ASNEF es una base de datos cuya información procede de sus socios, principalmente entidades financieras, de telecomunicaciones, suministradoras de electricidad, agua y gas y aseguradoras. Para estar en él basta con devolver un recibo. Es muy probable que el inquilino tenga problemas al contratar líneas telefónicas y suministros básicos como el agua o la luz. El acreedor está obligado a comunicar a ASNEF la cancelación de la deuda, pero en la mayoría de los casos es el deudor quien tiene que solicitar la cancelación de sus datos.
BADEXCUG cuenta con información sobre el incumplimiento de pagos de las personas físicas cuyos datos han sido incorporados por las entidades adheridas a Experian Bureau de Crédito. Funciona y tiene los mismos efectos que el ASNEF.
El FICHERO DE INFORMACIÓN JUDICIAL contiene documentación sobre procedimientos judiciales y reclamaciones de Organismos Públicos: Quiebras, embargos, desahucios, reclamaciones de cantidad. Incluye a personas físicas y como jurídicas. Los arrendatarios que hayan dejado rentas por pagar o que hayan sido demandados por otro motivo, como daños en la finca, aparecerán. También los arrendadores demandados por incumplir sus obligaciones.
El REGISTRO DE ACEPTACIONES IMPAGADAS (RAI), probablemente el registro de morosidad más conocido, recoge la información aportada por entidades financieras sobre el incumplimiento de obligaciones dinerarias de importe igual o superior a 300 euros, provenientes de efectos impagados a su vencimiento (letras, pagarés, cheques) de personas jurídicas o particulares que son o han sido autónomos. El alta en el registro se produce cuando no se realiza el pago.
El aval bancario
Otra forma de saber si el inquilino ha dejado rentas de alquiler por pagar es condicionar el alquiler a un aval bancario. El banco se encargará de hacer el análisis de solvencia del arrendatario. Y es gratis para el arrendador.
Los seguros de alquiler
Otro sistema son las pólizas de seguro de arrendamientos que garantizan las rentas por impago, los honorarios profesionales por reclamación de cuotas, desahucio o daños atribuibles al inquilino. La calificación de solvencia del inquilino la realiza la propia aseguradora sin coste alguno.
El tomador del seguro es el propietario/arrendador. El inquilino la pagará de la manera que se establezca en el contrato.
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