En los contratos de alquiler de vivienda generalmente se pacta la renuncia del arrendatario a la subrogación a su fallecimiento. El arrendatario no renuncia a un derecho suyo, sino al derecho de terceras personas. Estas son las que enumera la Ley de arrendamientos Urbanos en su artículo 16.1.
¿Quién tiene derecho a subrogarse a la muerte del inquilino?
1.- Su pareja. Si estaban casados basta que al tiempo del fallecimiento conviviera con el arrendatario. Si no estaban casados es necesario que hayan convivido de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, durante un mínimo de dos años anteriores al fallecimiento. Pero si hay descendencia común bastará la mera convivencia. Como véis, se privilegia el matrimonio y el tener hijos.
2.- Los hijos que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, y los que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
3.– Los ascendientes o los hermanos que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
4.- Las personas distintas de las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Este orden también es un orden de prelación. En caso de que dos personas con derecho a subrogación la pretendan, la pareja y el cónyuge tienen preferencia sobre los hijos, estos sobre los ascendientes, que a su vez la tienen sobre los hermanos del inquilino, y finalmente las relacionadas en el punto 4.
¿Cuándo es posible la renuncia a la subrogación?
Conforme a lo dispuesto en el artículo 16.4 LAU 1994, la renuncia sólo será válida:
1.- En alquileres de vivienda de larga duración. Estos son los arriendos pactados por un plazo superior al mínimo legal del artículo 9 LAU: 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.
2.- Además, el fallecimiento del inquilino debe producirse con posterioridad al plazo mínimo de prórroga legal o forzosa de 5 o 7 años.
3.- Si el fallecimiento del arrendatario se produce antes del plazo mínimo legal el contrato no podrá extinguirse hasta el cumplimiento de los dichos 5 o 7 años.
Es decir: la duración mínima del arriendo del artículo 9 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, está garantizada. Para los alquileres de vivienda anteriores al 6 de marzo de 2019 la duración mínima es de 3 años. Y para los anteriores al 6 de junio de 2013, de 5.
La renuncia a la subrogación puede ser nula
Por otra parte, en los alquileres de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019 rige la redacción del artículo 16.4 LAU, dada por el apartado ocho del artículo primero del R.D.Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Según este artículo, cualquiera que sea la duración acoradada del arriendo, es nulo el pacto de renuncia a la subrogación a la muerte del arrendatario cuando la persona llamada a la subrogación se encuentre en uno de los siguientes supuestos:
1.- Que esté en situación de especial vulnerabilidad. Este es un concepto jurídico poco claro. El DRAE define vulnerabilidad como «cualidad de vulnerable«. Es vulnerable quien «puede ser herido o recibir lesión, física o mmoralmente«. El DIEC2 (catalán) considera vulnerable a la persona susceptible de verse afectada por lo que se dice, o de ser convencido o vencido en una discusión.
2.- Que sea menor de edad. En España se es mayor de edad a los 18 años. Pero me parece muy dificil que un niño de 5 años se subrogue a la muerte de su único progenitor.
3.- Las que tengan algún tipo de discapacidad. No hay un porcentaje mínimo.
4.- Si es mayor de 65 años.
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