Sobre los gastos de la comunidad de propietarios a repercutir sobre el arrendatario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice:
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Este artículo está en el Título correspondiente al alquiler de viviendas.
Nada se dice en el Título III, dedicado al arriendo de locales.
¿Qué se aplica al arriendo de locales, de alquileres para uso distinto de vivienda?
Esta artículo viene a cuento de una consulta que me hizo una cliente.
Repercutía a los inquilinos de sus dos locales los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, y me preguntaba si podía repercutir también los gastos de las obras para poder pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que es un gasto extraordinario.
Los contratos estipulaban que los inquilinos pagarían los gastos de la comunidad de propietarios. Sin más.
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La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales ha establecido los requisitos de la obligación del arrendatario de pagar los gastos comunes de la comunidad de propietarios. Son:
- Debe pactarse en el contrato. Si el contrato es verbal el inquilino no vendrá obligado a pagar los gastos de la comunidad de propietarios. Salvo que los venga pagando…
- Se exige la determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha de la celebración del contrato. Son nulas las cláusulas genéricas que establezcan que el arrendatario pagará los “gastos generales del inmueble” o «los gastos de comunidad» o similares. Este criterio ha pasado a la actual redacción de la LAU.
Sin embargo, en un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda hablar de nulidad no tiene sentido, puesto que es un pacto entre profesionales no sometido al Título II de la LAU.
¿La obligación del arrendatario de pagar los gastos comunes incluye el abono de los gastos extraordinarios?
Ahora bien, la pregunta de la clienta consultante no es si en el contrato debe figurar la suma a cobrar por el arrendador por los gastos de comunidad de propietarios abonados, sino si en dichos gastos se incluyen los gastos extraordinarios. Los dispendios que se salen de la norma, de lo previsible, costes que no forman parte del mantenimiento y conservación de la casa.
Mi opinión, y así se lo dije a la clienta, es que si no se específica en el contrato que el arrendatario del local asume los gastos extraordinarios hay que entender que su obligación se limita a pagar los ordinarios.
La razón es que el cobro de los gastos ordinarios comunitarios a los arrendatarios se basa en que ellos se benefician directamente de los mismos, tal como dijo la sentencia de la Audiencia de Asturias de 23 de enero de 1997. Aunque, si en el caso de los pisos es evidente: ascensor, luz de la escalera, limpieza, en el de los locales no lo es tanto.
Además, hay que pensar que algunos gastos extraordinarios pueden ser muy elevados. Por ejemplo, la instalación del ascensor en un edificio que carece del mismo. Un tal coste podría hacer inviable un negocio que no obtendrá beneficio alguno de un aparato elevador.
