En un inmueble organizado bajo el régimen de la propiedad horizontal hay dos muy distintas propiedades:
A) Una propiedad privada. Pisos, locales, trasteros y plazas de garaje. Los elementos privativos.
B) Los elementos comunes. Son inseparables de los elementos privativos y pertenecen a sus propietarios. El grado de participación en la propiedad es la cuota de participación. Hay, pues, una comunidad de bienes.
Como cualquier otra institución privada pluripersonal, por ejemplo las sociedades mercantiles y las asociaciones, la comunidad de bienes se rige por la ley, que tiene principalmente carácter dispositivo o no obligatorio, y por lo que acuerden quienes forman parte de ella en base al principio de la autonomía de la voluntad. El margen de autorregulación es elevado, de tal modo que cada comunidad de propietarios puede regirse por sus propias normas, que pueden ser contradictorias con las del edificio vecino.
La ley catalana de la propiedad horizontal contiene unas normas de evidente carácter obligatorio en algunos artículos. Otros invitan claramente a la autorregulación de la comunidad.
La autonomía de la voluntad tiene su punto álgido en la redacción de los estatutos, un contrato que tiene valor de tal entre los comuneros que lo suscriben y los futuros. Pueden contener cualquier norma, siempre que no sea contrario a la ley necesaria u obligatoria. Por ello, es muy conveniente que antes de comprar una finca se conozcan los estatutos. Frecuentemente se encuentran en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
También cabe una cierta regulación, aunque de menor calado jurídico, en los reglamentos de régimen interior. No pueden oponerse a los estatutos ni al título constitutivo de la propiedad horizontal.
Hay cosas que la comunidad no puede regular. Una lista (sin vocación de exhaustividad):
- La forma de determinar las cuotas de participación.
- La junta es el único órgano que puede adoptar acuerdos comunitarios.
- No se puede modificar el régimen de las convocatorias a las juntas, el derecho de voto, las mayorías para tomar acuerdos y su ejecutividad, y las impugnaciones.
- Impedir a los propietarios exigir servidumbres forzosas.
Manifestaciones de autonomía de la voluntad
La comunidad puede:
A) Extinguirse por la voluntad unánime de los comuneros o convertirse en otro tipo de comunidad. Crear subcomunidades.
B) Además de la junta, el presidente y el secretario, que son obligatorios, pueden crearse otros órganos de gobierno, como las comisiones para obras y los vicepresidentes, con las competencias que se establezcan. La comunidad puede elegir la forma de elección del presidente y sus funciones, y tener o no un administrador de fincas externo, distinto o no del secretario.
C) Puede cambiar la forma de repartir los gastos comunes en cada caso concreto (no es obligatorio que los gastos se repartan según la cuota de participación), incluso eximir de algunos a los propietarios. También cabe establecer qué porcentaje de los gastos se destinará al fondo de reserva, y crear fondos para fines específicos.
D) Se puede establecer la forma de delegar la representación en las juntas de propietarios.
E) Es posible determinar cuantas juntas ordinarias se hacen cada año y aumentar sus competencias legales, pero no disminuirlas. Establecer juntas para tratar cuestiones de algunos comuneros.
F) Crear elementos privativos de beneficio común. Desafectar y alquilar elementos comunes.
G) Estipular la forma concreta de conservación y mantenimiento de elementos comunes de uso privativo, como las terrazas, los patios y los balcones.
H) Cambiar las cuotas de participación de los elementos privativos.
I) Modificar la escritura del título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos.
J) Someter a arbitraje y mediación los conflictos comunitarios.
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