En la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 se contempla la posibilidad de que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (artículo 36.5), además del pago de la fianza previsto para el alquiler de viviendas y locales de negocio en el apartado 1 de dicho artículo.
Uno de los medios más usados es el aval bancario.
Por el aval bancario un banco u otra entidad financiera cubre el impago de las rentas y cualquier cualquier otro incumplimiento de las obligaciones del inquilino, como los desperfectos y la indemnización por desistimiento.
¿Cómo funciona? Supongamos que el arrendador pide un aval bancario al arrendatario por una cuantía total de seis mensualidades y la renta es de 800 euros/mes. Cuando el arrendatario solicita el aval al banco por los 4.800 €, éste le retiene dicha cantidad en su cuenta hasta que finalice el plazo, pues el aval se concede por un tiempo determinado. En caso de que el inquilino dejara de cumplir alguna de las obligaciones para las que se ha constituido el aval el banco avalista responderá del pago de lo debido con la cantidad avalada.
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Es una ventaja para el arrendador que cobrará lo que le deba el arrendatario de una manera rápida y segura, pero debe acreditar que se cumplen los requisitos para ejecutar el aval.
Hay otra modalidad llamada aval a primer requerimiento. Este tipo de aval es muy gravoso para el arrendatario, que hará bien en evitarlo, y muy beneficioso para el arrendador.
El aval a primer requerimiento consiste en que el banco avalista está obligado a pagar si lo solicita el beneficiario del aval, el arrendador, sin necesidad de acreditar ningún incumplimiento.
El problema para el arrendatario es que el aval debe hacerse en documento público, ante notario, y que los intereses que le cobrará el banco son elevados. Además deberá tener crédito en el banco. El aval no se concede a todo el mundo.
Una alternativa para el arrendatario es que el avalista, en lugar de ser un banco, sea una tercera persona física, que responderá con su patrimonio de las obligaciones que incumpla aquél. Dicho aval se rige por lo dispuesto en los artículos 1822 y siguientes del Código civil, que lo denomina fianza.
Para el arrendatario es mucho menos gravoso, pero el avalista corre un riesgo: pagar lo que incumpla el arrendatario.
Para el arrendador es menos práctico que los avales bancarios pues en caso de desacuerdo deberá pleitear. Por otro lado un banco siempre es solvente. Un avalista persona física no siempre.
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