En los contratos de alquiler de vivienda o de uso distinto de vivienda, además del arrendatario, que, como tal, tiene la obligación de pagar la renta y los demás conceptos pactados en el contrato de arrendamiento, puede haber uno o varios avaladores o fiadores que asumen todas o alguna de las obligaciones del inquilino: pago de suministros, de tributos, sólo la renta, daños y desperfectos.
La constitución de aval o fianza puede realizarse cuando se formaliza el contrato de alquiler o posteriormente.
La fianza se regula en los artículos 1830 y siguientes del Código Civil. No hay una regulación específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El aval puede ser solidario o no serlo
Si el aval no es solidario el arrendador sólo podrá actuar, judicial o extrajudicialmente, contra el avalista una vez lo haya hecho contra el inquilino y éste sea total o parcialmente insolvente para pagar la deuda.
Por contra, si el aval es solidario el arrendador podrá dirigirse directamente contra el fiador. El aval es solidario si se expresa por escrito que lo es; si no consta expresamente así no tiene tal condición. Obviamente, para el arrendador sólo tiene sentido un aval solidario sin los beneficios de excusión o división. Es decir: que tanto pueda actuarse contra elpatrimonio del inquilino como contra el del fiador. Indistintamente.
La siguiente es una cláusula tipo de constitución de avalista o fiador que interesa al casero y no al avalista:
“El Sr/Sra. xxxx, con DNI xxxxx, se constituye en este acto fiador solidario de todos los importes que por razón de este alquiler se devenguen durante su período de duración, sucesivas prórrogas y, en su caso, las tácitas o expresas reconducciones que se produzcan, y no sólo del importe contractual sino de todos los aumentos por acomodaciones, servicios, impuestos o cualesquiera otro que graviten sobre el arrendamiento”.
¿Hasta dónde llega la responsabilidad del avalista?
La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 16 de mayo de 2013 establece que la obligación del fiador o avalista de las obligaciones del arrendatario en un contrato de alquiler no se extiende a prórrogas que se pactan sin su intervención.
Sin embargo, la jurisprudencia está dividida en esta cuestión.
Hay Audiencias Provinciales que consideran que la responsabilidad del avalista no se extiende a las prórrogas del contrato más allá de su duración pactada. Entre ellas, la de Barcelona, Sección 13ª, sentencias de 27-2-2013 y 12-6-2014, y la de Madrid, Sección 21ª, sentencia de 8-3-2005.
Es decir, si se pacta un arrendamiento de vivienda habitual por un año el avalista sólo responde de las responsabilidades del inquilino por ese año.
En cambio, otras secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, la 13ª, sentencia de 10-1-2013, y la 14.ª, sentencia de 7-12-2011, consideran que la responsabilidad del avalista dura todo el tiempo que dure el arriendo. En el mismo sentido, la Audiencia de Cádiz, Sección 2ª, sentencia de 25-5-2011, y la de Pontevedra, Sección 6ª, sentencia de 14-2-2011, para las cuales el fiador responde de todas las obligaciones del inquilino mientras dure el contrato salvo pacto en contrario.
Por otro lado, el art. 1567 del Código Civil determina que, en caso de tácita reconducción, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Por consiguiente un aval dado hasta la finalización del arrendamiento pactado deja de tener vigencia cuando el contrato entra en el período de tácita reconducción.
La jurisprudencia es más clara en este punto. Sentencias recientes son las de la Audiencia de Álava, Sección 1ª, de 18-4-2016, y de Cantabria, Sección 4ª, de 11-3-2015. El avalista no responde ante el casero por las rentas devengadas y no pagadas del período de tácita reconducción. El problema es si responde por los desperfectos.
De ahí la importancia que tiene para el casero que en los contratos de arrendamiento se exprese con claridad la extensión de la fianza y, más concretamente, los plazos que esta cubre, ya que son habituales los arrendamientos de vivienda de duración anual prorrogables hasta el mínimo legal de cinco o siete años conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en los que cabe entender (o es discutible, como mínimo) que la fianza sólo cubre el año pactado, como afirma la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3.ª, en su sentencia de 24-4-2013.
¿Necesitas los servicios del abogado especialista en alquileres?
Llama o envía un Whatsapp: 627 31 71 00
Escribe a info@abogadoarrendamientos.com
Si quieres una consulta por teléfono: 807 505 867
