En el BOE del dia 1 de abril se ha publicado el Real Decreto Ley (RDL) 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID19.
Entre estas medidas están las que se refieren a los contratos de alquiler de vivienda y los desahucios. Son los artículo 1 a 13, aunque algunos deben ser desarrollados mediante Órdenes Ministeriales.
Entran en vigor el 2 de abril de 2020. Algunas de las medidas sólo pueden solicitarse hasta el 2 de mayo.
Suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos
La suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos se aplicará, una vez finalizado el estado de alarma, cuando concurran las 2 circunstancias siguientes:
1.- Contratos de alquiler de vivienda regidos por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Se excluyen, entre otros, los alquileres por temporada. Y, según el tenor literal de la norma, también se excluyen los alquileres de renta antigua.
2.- Inquilinos que se hallen en una situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de los efectos del COVID19 que no puedan encontrar una alternativa habitacional para sí o su familia. La vulnerabilidad la explicó en el siguiente epígrafe.
La circunstancia de vulnerabilidad será comunicada a los Letrados de la Administración de Justicia y se suspenderá el lanzamiento o el trámite del juicio de desahucio por un plazo máximo de 6 meses. Los arrendatarios deberán presentar la documentación prevista en el artículo 6. Los servicios sociales, a requerimiento del juzgado, deberán adoptar las medidas oportunas.
La situación de vulnerabilidad de los inquilinos
Los inquilinos deberán probar su situación de vulnerabilidad económica producto de la crisis creada por la pandemia del coronavirus.
La descripción de lo que es vulnerabilidad está en el artículo 5. Podéis leerlo entero en este enlace.
Deben cumplirse estos 3 requisitos para estar en situación de vulnerabilidad:
1.- Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler esté en paro, incluida en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Estos últimos son los autónomos.
2.- Que los ingresos totales de la unidad familiar (arrendatario/a, cónyuge o pareja de hecho e hijos) en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no sea superior a 1.613,52 €. (Es la suma de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 €). Los ingresos pueden ser más elevados según el número de hijos, si en el hogar hay mayores de 65 años o discapacitados.
3.- Que la renta más los gastos y suministros de la vivienda sea superior o igual al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar. Son «gastos y suministros básicos» : la electricidad, el gas, el gasoil para calefacción, el agua, la telefonía fija y móvi y los gastos de la comunidad de propietarios.
No está en situación de vulnerabilidad aquella unidad familiar en la que cualquiera de sus miembros sea propietario o usufructuario de una vivienda en España. No concurrirá está circunstancia cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia, ni cuando los titulares acrediten que no disponen de ella por causa de separación o divorcio 0 por otra causa ajena a su voluntad. Tampoco cuando resulte inaccesible por la discapacidad de cualquier persona de la unidad familiar.
La situación de vulnerabilidad se prueba de la siguiente forma:
a) En caso de estar en paro: mediante un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones. Debe constar la suma mensual percibida como subsidio de desempleo.
b) Trabajadores por cuenta propia o autónomos: mediante un certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT) o el órgano competente de las CCAA sobre la base de la declaración de cese de la actividad.
c) Sobre el número de personas que componen la unidad familiar: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a los 6 meses anteriores. La discapacidad se probará con el correspondiente certificado.
Si no se puede aportar alguno de estos documentos bastará una declaración responsable.
La vulnerabilidad del arrendador
El casero también puede estar en una situación vulnerable.
Si la suspensión del lanzamiento o del trámite del juicio de desahucio afecta a arrendadores que acrediten, presentando los correspondientes escritos y documentos, encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica , el Juzgado deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
La prórroga automática y extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda
Se prorrogan automática y extraordinariamente por un periodo máximo de 6 meses los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Hay que cumplir 2 requisitoss:
1.- Que finalicen los períodos de prórroga legal o tácita de los artículos 9.1 y 10.1 LAU en el período comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma.
2.- Que lo soliciten los inquilinos. La solicitud deberá ser aceptada por el caseros, salvo que se fijen otros términos o condiciones entre las partes. Los arrendadores no están obligados a prorrogar los alquileres.
El contrato de alquiler no variará. Se mantendrán los términos y condiciones de los mismos.
El aplazamiento de la deuda cuando el casero es una empresa, una entidad pública o un gran tenedor
1.- Una empresa o una entidad pública de vivienda.
2.- Un gran tenedor. A efectos de este RDL un gran tenedor es una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
La arrendataria que se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica descrita podrá solicitar del casero, antes del 2 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que un aplazamiento o la condonación total o parcial del pago no estuviere acordado.
El casero está en la práctica obligado al aplazamiento. Porque si no hay acuerdo sólo tiene las siguientes alternativas, que deberá comunicar al inquilino en un plazo de 7 días laborables:
a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se añadirán las mensualidades siguientes si el plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. En todo caso el plazo máximo será de 4 meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática. Afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo máximo de la moratoria es de 4 meses.
La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años. Este plazo se contará desde el fin del estado de alarma o a partir del fin del plazo de 4 meses antes citado, y siempre vigente el contrato. El arrendatario no tendrá penalización alguna. La suma aplazada será devuelta a la arrendadora sin intereses.
Si el arrendatario accede al programa de ayudas financieras del artículo 9 se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad en la que goce de dicha financiación.
Algunas grandes empresas ya ofrecen pactos: Lazora, Testa, Fidere, Aliseda, Anticipa, BuildingCenter y Tempore.
Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales en el caso de otros arrendadores
Si el casero no es una empresa, una entidad pública o un gran tenedor, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los mismos términos, salvo que ya se hubiere acordado el aplazamiento o la condonación. El plazo para pedirlo es de un mes a contar desde el 2 de abril de 2020. Es decir: antes del 2 de mayo.
Una vez recibida la solicitud, la arrendadora deberá comunicar a la inquilina, en un plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta. También puede proponer alternativas. Para el pequeño propietario esta medida es optativa. Y la gran mayoría de caseros son pequeños propietarios.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo, el inquilino tendrá acceso a las ayudas financieras del artículo 9. También pueden acceder a ellas el resto de inquilinos en situación de vulnerabilidad. Se trata de dinero aportado por entidades bancarias con aval del Estado.
Las condiciones son:
1.- Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de 6 meses de alquiler.
2.- El plazo de devolución del dinero será de 6 años. Este plazo podrá prorrogarse por 4 años más. En ningún caso hay gastos o intereses a pagar por el solicitante.
Si persiste la situación de vulnerabilidad tras el estado de alarma y no puede pagar el préstamo podrá accederse a una ayuda de hasta 900 € mensuales, y de hasta el 100% del total de la renta. Las Comunidades Autónomas decidirán la cuantía exacta de las ayudas.
