La libertad de pactos parte de una premisa ideológica: todos los seres humanos, en el mercado de bienes y servicios, somos libre e iguales. Esto es cierto cuando vamos a comprar el pan. Podemos comprarlo en una panadería, o en otra, o no comprarlo. También hay mucha concurrencia en el mundo de los abogados, aunque pocos realmente especialistas como este despacho. Pero en muchos sectores del mercado no es así. Algunos mercados están dominados por oligopolios (como los combustibles). En otros, la escasez de oferta frente a la creciente demanda coloca a los ofertantes en una posición de dominio a la hora de contratar. Es el caso de las viviendas de alquiler, que, además, son un bien de primera necesidad.
Esto explica la LAU, que protege hasta cierto punto al arrendatario reconociéndole una serie de derechos. Por otra parte, el inquilino de vivienda tiene la condición de consumidor a los efectos de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Las cláusulas contractuales que contravienen la LAU son nulas; las que no respetan los derechos del inquilino como consumidor son abusivas.
Os he hablado en otros artículos de una sentencia del Juzgado de primera instancia 31 de Barcelona, de enero de 2023. En ella se declaran abusivas algunas cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda, como está.
En este post quiero analizar la declaración de abusividad de una cláusula referida a los suministros de la vivienda.
La cláusula
Dice así:
Las partes pactan que la interrupción de dichos suministros por causa ajena al arrendador no afectará al presente contrato y, en particular, no dará derecho a indemnización a favor del arrendatario ni a la suspensión, reducción o condonación de las condiciones adeudadas en virtud de este contrato.
Hay una cierta confusión en la sentencia sobre si la cláusula es nula o abusiva o ambas cosas a la vez. En mi opinión está cláusula es más nula que abusiva, por contravenir la obligación que los artículos 1554.2 del Código Civil y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen al arrendador: mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Como dice la magistrada esta cláusula excusa al arrendador de esta obligación. Otra cosa es que las incidencias en los suministros sean culpa del inquilino, en cuyo caso no hace falta establecer nada en el contrato. Si no paga y le cortan la luz, el agua o el gas, es su problema. Sin embargo, la cláusula permite al casero desentenderse de cualquier problema con los suministros que sea debida a un mal servicio por parte de las compañías distribuidoras o comercializadoras o al estado de las instalaciones, lo que implica una inversión de las obligaciones contractuales.
La cláusula se opone también al artículo 27 de la LAU y a las causas generales de resolución del contrato cuando una de las partes no cumple con sus obligaciones. El arrendatario queda privado de pedir una indemnización o finalizar el alquiler por falta de habitabilidad de la vivienda.
La cláusula en cuestión puede ser abusiva por oponerse a lo que dice el artículo 82.4. f) del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre: es abusiva toda cláusula que contravenga las reglas sobre el derecho aplicable. En este caso el derecho aplicable es la LAU, sus normas imperativas. Pero no habría cláusula abusiva si se opusiere a una norma dispositiva.
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Celebrado el #alquiler de local entre profesionales no resulta abusiva la cláusula penal de indemnización por desistimiento anticipado e incumplimiento, sin que proceda su moderación pues no se abonó la renta ni se cumplió plazo mínimo
AP #Madrid, Sec 21ª, 19-1-2023#derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 18, 2023
