Hoy, 25 de abril de 2024, se ha publicado en el D.O.Generalitat de Catalunya. el Decret llei 6/2024, de mesures urgents en matèria d’habitatge.
Este decreto reforma algunos artículos de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge. Perderá su vigencia si no lo convalida la Diputación Permanente del Parlament en un plazo de 30 días hábiles a contar desde el día siguiente a su publicación. La fecha límite de la convalidación es el 7 de junio. Una vez convalidado puede tramitarse como proyecto de ley.
Lo que se hace es regular el arrendamiento de temporada y el alquiler de pisos por habitaciones, arriendos que se regían por los pactos acordados en los contratos y, supletoriamente, por lo dispuesto para los alquileres de fincas urbanas en el Código Civil común. No se aplicaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se aplica ahora al arrendamiento de temporada.
La regulación del arrendamiento de temporada
El arrendamiento de temporada se regula en el nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007.
A los alquileres suscritos con carácter temporal debido a razones profesionales o laborales (traslados de residencia temporal de trabajadores), de estudios, atención o asistencia medica, así como a situaciones provisionales en espera de entrega de vivienda, u otros usos análogos, se aplican las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos relativos a:
- Fianzas.
- Determinación de la renta y su actualización. Elevación de la renta por mejoras.
- Pago por el inquilino de gastos de comunidad, I.B.I.
Estas normas también se aplicarán a los contratos de arrendamiento temporal que solo tengan prevista su duración, pero no contengan la causa de la temporalidad. Los conocidos contratos de 11 meses de duración.
El problema de esta norma es que el Tribunal Constitucional declaró no acorde a la Constitución el sistema de contención de rentas vigente en Catalunya de la Llei 11/2020. Ello implica que la Generalitat no puede aplicar las rentas de la LAU a los arriendos de temporada.
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Además, el nuevo artículo 66 bis limita la regulación de los arrendamientos de temporada – que se regulan por lo acordado por las partes – a los que tienen una finalidad de vacaciones o recreativa, como el alquiler de un apartamento en la playa o en una estación de esquí. Esto es contrario al concepto jurisprudencial pacífico y constante del arrendamiento de temporada como el alquiler de una vivienda para un uso diferente del de residencia habitual del inquilino y su familia.
Y, además, la finalidad temporal debe acreditarse en el contrato y se ha de depositar con la fianza en el organismo correspondiente. Si no es así, se presumirá que se trata de un alquiler de vivienda habitual.
La nueva regulación del alquiler de habitaciones en zonas residenciales tensionadas
Según el apartado 4 del nuevo artículo 66 bis de la Llei 18/2007, el alquiler de un piso o una casa por habitaciones no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda habitual ni permite evitar la aplicación de las reglas propias del alquiler de vivienda habitual. En estos contratos de pisos por habitaciones, la renta de los alquileres de vigencia simultanea en una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado no puede superar la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la vivienda.
Insisto, la sentencia del Tribunal Constitucional, de 10 de marzo de 2022, dijo que, en cuanto a la legislación civil, el límite de la competencia de la Generalitat para regular instituciones civiles son las «bases de las obligaciones contractuales», una de las cuales es el precio de los contratos. Por consiguiente, solo el Estado puede regular el precio de los arrendamientos de temporada y el de pisos por habitaciones.
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Además, el Decret llei 6/2024 contiene un catálogo de infracciones, divididas en muy graves, graves y leves, dirigidas, especialmente, a sancionar la no observancia de la limitación de rentas.
