Los actos propios en la legislación civil El artículo 7.1 del Código Civil exige que los derechos se ejerzan conforme a los principios de la buena fe. De forma implícita, los actos propios están incluidos en la definición. El más moderno Codi civil de Catalunya distingue la buena fe contractual de los actos propios: La buena fe se equipara a la honradez en los pactos contractuales, en las relaciones jurídicas entre particulares. Hay que cumplir lo que se pacta.…
Las obras que se realizan en una comunidad de propietarios pueden afectar al desarrollo del negocio de los arrendatarios de los locales de negocio ubicados en el inmueble. ¿Qué ley se aplica a los arrendamientos de locales cuyo negocio se ve afectado por la realización de obras de la comunidad de propietarios? En primer lugar, hay que recordar la obligación que tiene todo arrendador de poner a disposición del inquilino la finca arrendada y mantenerle en el goce…
Es habitual que el arrendador de un local comercial, o de un alquiler para uso distinto de vivienda de una nave o un almacén, incluya en el contrato locativo que el arrendatario de la finca deba pagar, como cantidades asimiladas a la renta: El importe del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Tasas municipales de vado. Los gastos de la comunidad de propietarios. Yo siempre incluyo la repercusión de IBI, otros impuestos y gastos comunitarios en los contratos de arrendamiento…
Para entender quién es responsable de un incendio en una finca alquilada para uso distinto de vivienda, hay que tener en cuenta que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (artículo 1563 del Código Civil). El arrendatario es culpable, salvo que demuestre lo contrario. Se trata de una presunción de culpabilidad (o de responsabilidad) iuris tantum (sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero…
El artículo 1124 del Código Civil dice que“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe”. El perjudicado puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver la obligación, con indemnización de daños y abono de intereses en ambos casos. Si elige el cumplimiento podrá pedir la resolución si aquel es imposible. Requisitos del incumplimiento para resolver el contrato de alquiler El…
Sobre los gastos de la comunidad de propietarios a repercutir sobre el arrendatario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan…
¿Se puede resolver un contrato de alquiler de local de negocio porque el arrendatario no puede desarrollar en él la actividad que quiere realizar por falta de autorización administrativa? Más allá de lo que pueda decir el contrato locativo, la respuesta es que sí. El arrendatario de un local comercial puede resolver el contrato cuando no tiene ni puede tener licencia de actividad. Hay varias sentencias del Tribunal Supremo (TS) sobre ello, aunque no hay identidad de supuestos. Entre…
Las comunicaciones y notificaciones entre las partes son esenciales en el mundo de la contratación, y también en los alquileres de fincas urbanas y en las comunidades de propietarios. Por ello, en los contratos, después de mencionar las partes que suscriben se escribe cual es su domicilio “a efectos de notificaciones”. Es casi una tradición el uso del burofax en las comunicaciones. Tiene sus ventajas. Puedes pedir la prueba de su contenido, tener documentados los intentos de entrega y…
La propiedad es el derecho a disponer de una cosa sin más limitaciones: Que las establecidas en las leyes. Las que se deriven de otro derecho real sobre la misma cosa. Uno de estos derechos reales es el usufructo. La legislación catalana lo define como el derecho al uso y disfrute de bienes ajenos, manteniendo su forma y sustancia, salvo lo que se acuerde en el título constitutivo. (Recordad que en Derecho civil, entre particulares, rige la libertad de…
Llevo un tema en el despacho sobre un traspaso de local de negocio de renta antigua, de los regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964. Mi cliente es titular de un local de negocio destinado a oficina de farmacia en Barcelona. Es lo que motiva el presente artículo. El contrato locativo del que se trata se firmó en 1987, vigente el Decreto Boyer, pero se sometió a prórroga forzosa. ¿Es posible traspasar hoy un local…