Es curioso. En un despacho de abogados hay temas sobre los que no hay consultas durante cierto tiempo, y, de repente, hay dos idénticas sobre lo mismo. Es lo que me ha pasado este mes de septiembre, recién regresado de vacaciones. Las consultas versan sobre si se puede o no traspasar un contrato de alquiler de local de negocio firmado antes del 9 de mayo de 1985 si el inquilino es una persona física. Para entrar en materia podéis…
El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos permite al arrendatario de una vivienda desistir del contrato de alquiler una vez hayan transcurrido al menos seis meses de contrato. La condición es que comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de treinta días. La pena es una posible indemnización al arrendador. Cualquier pacto contractual que alargue el plazo para desistir es nulo. He visto muchos contratos en los que se establece un período obligatorio de permanencia…
La tácita reconducción no existe en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La tácita reconducción del contrato de alquiler se regula en el artículo 1566 del Código civil. Este artículo se aplica solamente a los arrendamientos regidos por el Código Civil, pero es de aplicación al contrato de alquiler de vivienda y al de local de negocio porque el Código civil es ley supletoria del alquiler de finca urbana, tras el contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hay tácita…
En el artículo publicado inmediatamente antes de este post, os explicaba que una de las causas que permite al propietario arrendador recuperar una vivienda de alquiler de renta antigua es que la necesite para sí, sus ascendientes o descendientes. Esta causa está prolijamente regulada en los artículos 62 y 63 a 70 del Decreto 4104/1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los contratos de alquiler firmados hasta el 1 de enero de 1995. En este…
Como seguramente sabéis, los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985 duran toda la vida del arrendatario. El artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La duración se puede prolongar después del fallecimiento del arrendatario, pues su cónyuge puede…
En la primera parte de este artículo traté: La duración determinada – por años o meses – del alquiler de local y sus prórrogas. Los contratos de alquiler de duración indeterminada e indefinida. La indemnización al arrendatario cuando finaliza el plazo del alquiler. En este post hablé de la extinción del contrato de alquiler por el arrendatario antes del plazo pactado (desistimiento). Y en este artículo de la finalización del contrato de alquiler por jubilación del arrendatario del local.…
La duración de un contrato de alquiler de local de negocio debe ser determinada (artículo 1543 Código civil), por un número de meses o años. No puede convenirse una duración indeterminada o indefinida, ni perpetua o vitalicia. Hasta aquí la teoría. La realidad es más compleja. En los contratos de duración determinada puede haber cláusulas de prórroga del alquiler: A) El contrato se prorroga el número de años ya pactados si una de las partes no manifiesta lo contrario…
El arrendamiento de un local de negocio se acaba con la jubilación del arrendatario persona física. No se extinguirá si su cónyuge o hijos se subrogan: ellos pasan a ser nuevos arrendatarios. Lo dispone la Disposición Transitoria Tercera B.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres anteriores al 9 de mayo de 1985. La ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, bajo la cual se concertaron estos alquileres, no preveía la jubilación como causa de extinción del contrato.…
En los alquileres de vivienda firmados con posterioridad a 6 de junio de 2013 el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos 6 meses. La cuestión es si el arrendador tiene un derecho de desistimiento similar. La respuesta es no. Pero hay otras posibilidades de poner fin al contrato: Fin del contrato por tener el arrendador necesidad de la vivienda Pero el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para sí o…
En sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 570/2011, de 6 de septiembre, Recurso 768/2009, ponente Román García Varela, se falla que: En un contrato de uso distinto de vivienda regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de local de negocio en este caso, no cabe pactar prórroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato de arrendamiento que deber ser de duración determinada o determinable. La prórroga forzosa, vigente en la legislación española entre…