Seguramente, cuando se piensa en un desahucio por impago de la renta a todo el mundo le viene a la mente que el inquilino no paga el alquiler. Es lo lógico. Sin embargo la cuestión es un poco más compleja.
La renta debe ser cierta, una suma concreta, en la que arrendador y arrendatario estén de acuerdo. No es tan difícil que no haya acuerdo sobre la renta a pagar y lo que se debe. Hay muchos acuerdos verbales de subida y rebaja de la renta y de compensación de renta con obras pagadas por el inquilino que no se documentan.
Sobre la cuantía de la renta en caso de desacuerdo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 154/2012, 13-3, dice :
«En cuanto a la renta, es doctrina reiterada y constante desde la sentencia del Tribunal Supremo de 1-6-1962, que para el éxito de la acción resolutoria del contrato de alquiler por falta de pago de la renta es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de la existencia de un precio cierto y determinado, de modo que, no habiendo conformidad entre las partes sobre el importe de la renta (……..) su cuantía vendría determinada por el último pago realizado por el inquilino». La doctrina es aplicable tanto a la renta propiamente dicha como a las cantidades asimiladas.
Son cantidades asimiladas aquellas que el inquilino debe pagar además de la renta propiamente dicha: tasa de recogida de basuras, IBI, gastos de comunidad de propietarios, suministros de luz, agua y gas.
La falta de pago es la primera causa de un desahucio. Es mucho más frecuente que los desahucios y resoluciones de contrato por otras causas, como obras inconsentidas o fines de contrato. El desahucio por impago de rentas tiene un procesal judicial propio en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Retraso en el pago
El arrendador puede tolerar que el inquilino le pague la renta con retraso, mientras le vaya pagando. Hasta que se le acabe la paciencia.
El Tribunal Supremo, sentencia de 18-3-2014, falló que el inquilino no puede retrasarse en el pago amparado por la costumbre seguida por las partes. En un alquiler se había estipulado que la renta debía pagarse dentro de los 5 primeros días del mes. El inquilino pagaba a mediados de mes. El arrendador presentó la demanda un día 21. Los jueces consideraron que la actuación del arrendador no era contraria a sus actos propios.
El mismo Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 19-12-2008, ya sentó como doctrina jurisprudencial que el mero retraso en el pago de una mensualidad del alquiler de vivienda implica la resolución del contrato de alquiler. Se refiere a la resolución judicial. No basta la voluntad del arrendador aunque en el contrato se diga que el impago resuelve automáticamente el alquiler o que el propietario exija la entrega de las llaves.
Antes de que el Tribunal Supremo estableciera su doctrina, la postura de la jurisprudencia menor – la de las Audiencias Provinciales -, no era unánime. Las sentencias de la Audiencia de Baleares de 9-12-1999 y 10-3-2000 no aceptaban que el retraso fuera motivo bastante para resolver un contrato de alquiler. Opinaban lo contrario las Audiencias de Zaragoza (31-1-2001) y Madrid (14-2-2000).
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La sentencia de 24-7-2008, Sala 1ª de lo Civil, del Tribunal Supremo, falló que no hay mala fe ni abuso de derecho en el arrendador que pretende concluir el contrato por el impago de un solo mes de renta, aunque no haya en el arrendatario una contumaz voluntad de no pagar – aunque haya pagado durante años puntualmente. En tal caso, si el arrendatario quiere evitar el desahucio tendrá que probar que no tuvo culpa alguna en el impago: que fue un fallo bancario, que el arrendador giró el recibo antes de tiempo, etc.
El pago de la mensualidad de renta fuera del plazo pactado y después de presentada la demanda en el Juzgado da lugar a la resolución del arrendamiento de un local de negocio. Aunque la demanda se base en el retraso de un sólo mes y todos los demás se hayan pagado puntualmente (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 9-9-2011).
Falta de pago de la renta y ejecución del aval
En los contratos de alquiler en los que hay un avalista la ejecución del aval por el arrendador sustituye la obligación de pago del arrendatario. (Como garantía para el arrendador, el mejor aval es el de a primer requerimiento, en el que la entidad avalista no puede oponerse al pago por ningún motivo). Pero la ejecución del aval y el cobro de todas las rentas adeudadas impide al arrendador desahuciar al inquilino por impago aunque el cobro se realice después de presentar la demanda en el Juzgado (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 19-2-2000, y de Madrid, Sec 11ª, 19-2-2015).
Por otro lado, la ejecución del aval siempre se imputará a rentas impagadas, aunque en el contrato se pacte que la ejecución del aval tenga otra finalidad. Por ejemplo, en concepto de penalidad por incumplimiento (Audiencia de Madrid, Sec 19ª, 23-12-2000). Es decir: si el arrendador quiere desahuciar al inquilino moroso no debe ejecutar el aval.
Impago de impuestos
Cabe el desahucio por impago de la tasa de recogida de basura. Es una cantidad asimilada a la renta cuyo pago debe asumir el arrendatario: es quien se beneficia del servicio y lo manda la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 30-12-2015).
El caso del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles es distinto. La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 18-4-2013, estableció que no se puede resolver el contrato de alquiler ni desahuciar al inquilino si previa y fehacientemente no se le ha requerido para el pago. Creo que esta doctrina es aplicable a la tasa de basuras si la ha pagado el arrendador.
Cuotas de comunidad de propietarios
Si en el contrato de alquiler se ha estipulado que el inquilino debe pagar las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios también se podrá desahuciar por su impago. Si se acuerda en el contrato de alquiler que el arrendatario asumirá los gastos de servicios y suministros procede el desahucio por su impago (Audiencia de Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, sentencia 71/2017, 13 de febrero).
Pero hay una condición: en el contrato debe constar la suma líquida a la que ascienden las cuotas el primer año. Si no es así el inquilino no debe nada y no se le podrá desahuciar por el impago.
Impago de la fianza
La prestación de la fianza es obligatoria y su cuantía viene determinada por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – un mes de renta para el alquiler de vivienda, dos para el de local de negocio -, quedando constreñidos arrendador y arrendatario sin posibilidad de disponer cantidad menor o renuncia (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 4-2-2008).
Así pues,el arrendador podrá instar una resolución de contrato sólo por impago de la fianza inicial o de las cantidades que deba pagar el inquilino para actualizarla. Ahora bien, no podrá, en una demanda de desahucio por impago de rentas, exigir el pago de la fianza que no se abonó en su momento.
¿Qué debe hacer el arrendatario para evitar un posible desahucio en el muy improbable caso de que el arrendador no le pida el abono de la fianza ? Ofrecer la suma al arrendador, de manera que quede constancia tanto de su voluntad de constituir la fianza como de la desidia del arrendador por cobrarla. Se puede hacer vía giro postal – Correos certificará el envío -, o mediante un notario. La primera opción es más barata.
