En este artículo trataré la cesión y el subarriendo del contrato de alquiler de un local de negocio o de una finca en la que se ejerzan actividades profesionales o empresariales. En otro artículo he tratado el subarriendo del contrato de alquiler de vivienda.
Según dispone el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional el arrendatario podrá subalquilar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Es actividad profesional la dirigida a la producción de bienes o servicios: comercios, fábricas, talleres de reparación, venta de coches. Es actividad profesional la realizada por una profesión liberal: abogados, médicos, administradores de fincas, arquitectos, ingenieros, o que esté contemplada en alguno de los apartados del Impuesto de Actividades Económicas.
Todos los alquileres de uso distinto de vivienda habitual mencionados en el artículo 3 de la LAU puedan ser cedidos o subarrendados salvo los contratos de arrendamiento de temporada y los de alquiler de una plaza de garaje.
En el contrato de alquiler se puede pactar que el inmueble no pueda ser cedido ni subarrendado: artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En realidad se puede pactar todo: que el casero tenga una participación en el precio del traspaso, que tenga que dar su aprobación al cesionario.
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La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a notificar la cesión al arrendador de la finca en un plazo de un mes desde que se haya llevado a cabo. La notificación debe ser fehaciente. La puede hacer el arrendatario cedente o subarrendador del inmueble o el cesionario o subarrendatario, en función de su interés.
Si se trata de un subarriendo parcial el titular arrendatario original sigue siendo el mismo, por lo que cualquier relación arrendaticia la tienen él y el arrendador. Por tanto es coherente que sea aquel quien notifique la subrogación. La falta de notificación o la notificación fuera de plazo faculta al arrendador para resolver el alquiler vía demanda judicial por incumplimiento de las obligaciones del locatario.
En cuanto al precio del alquiler el artículo 32.2 de la LAU establece que el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta que en aquel momento se esté pagando, pero sólo por el concepto de renta sin incluir otros gastos ni el IBI, salvo pacto en otro sentido (artículo 4.3 de la LAU). El incremento será del 10% si el subarriendo es parcial y del 20% en caso de cesión del contrato o de subarriendo total de la finca. Estos porcentajes se aplican a voluntad del arrendador. Pueden pactarse otros, mayores o menores.
¿Puede subarrendar el subarrendatario o ceder el cesionario a su vez? Hay una Resolución DGRN de 13 de marzo de 1995 que dice que no, pero ¿y si los contratantes pactan tal posibilidad? La Resolución dice: “si bien es cierto que no existe en la Ley una prohibición expresa para que el subarrendatario celebre nuevo contrato de subarriendo, como la establecida en el artículo 20 del texto refundido de 1964, no ofrece dudas la permanencia de tal prohibición dada la redacción de la Ley que en todo momento se refiere como partes sólo al arrendador o cedente y al subarrendatario y cesionario”.
En la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, artículo 22, vigente para contratos firmados antes del 1 de enero de 1995 que no se hayan extinguido se prohibe el subarriendo de local de negocio sin autorización expresa y escrita del arrendador, so pena de resolución. La LAU de 1964 llama traspaso a la cesión y lo considera un derecho del arrendatario, salvo excepciones.
En Twitter: @joseptermens
