No voy a referirme en este artículo a la cesión de uso de elementos comunes a unos determinados propietarios del inmueble, que gozarán de ellos en exclusiva como elementos de uso privativo: terrazas, patios. Este uso exclusivo debe estar concedido en los estatutos comunitarios o decidirse posteriormente por unanimidad de los comuneros.
En este post se trata de elementos comunes que se ceden a terceros ajenos a la comunidad de propietarios
Para la cesión o el alquiler de elementos comunes a un tercero es requisito necesario que dichos elementos no tengan asignado un uso específico en el título constitutivo. Así, no podrá alquilarse la terraza de uso privativo de un ático.
Hay otro requisito: que la cesión o el alquiler estén prohibidas en los estatutos comunitarios.
Aunque siempre cabe la excepción. En el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio puede constar que la azotea del inmueble es de uso común y dedicada a ciertas actividades: tender ropa, instalar compresores de aire acondicionado. Puede cederse a una empresa para instalar rótulos publicitarios o antenas de telefonía, aún sin perder su función dentro de la finca. Pero el arrendamiento queda supeditado a que no se ocasione perjuicio a ningún propietario.
Sin embargo, si la instalación precisa obras que afecten la estructura, configuración y aspecto exterior de otros elementos comunes habrá que tener en cuenta las mayorías necesarias para dicha obra.
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Las mayorías necesarias para ceder o arrendar elementos comunes
La decisión de ceder o arrendar elementos comunes que no tengan un uso especifico precisa de las 3/5 partes de propietarios y cuotas en los territorios donde rige la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero el plazo de la cesión es importante, como se ve en la legislación catalana. La cesión de uso de elemento común con carácter definitivo precisa la unanimidad de los propietarios por modificación del título constitutivo (AP Zaragoza, Sección 4ª, 20-9-2013).
En Catalunya la legislación es más compleja y contempla supuestos diversos:
- La cesión gratuita de elementos comunes que tienen un uso común requiere el voto favorable de todos los propietarios. Tiene sentido, porque lo lógico es cobrar por la cesión de espacios.
- La cesión onerosa (a cambio de precio) y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a 15 años necesita el voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas. Esto liga en cierto modo con la decisión de la Dirección de los Registros y del Notariado (DGRN), de 22 de abril de 2006, que considera la cesión y el arrendamiento de espacios comunes como actos de administración, no de disposición.
- En cambio, siguiendo la doctrina antedicha de la D.G.R.N., la cesión onerosa y el arrendamiento por menos de 15 años solo necesita una mayoría simple de propietarios y cuotas.
Uno de los ejemplos más habituales de cesión de espacios comunes es el alquiler de la vivienda del portero/a, que perdió su uso cuando estos trabajadores dejaron de existir.
Distinción entre alquiler y desafección de un elemento común
Cuando se alquila un elemento común, dicho espacio no deja de ser común.
Imaginemos que la comunidad de propietarios no quiere alquilar la vivienda del portero sino venderla. Para ello, tendrá que convertirla en un elemento privativo. Convertir un elemento común en otro privativo se llama desafectar. La desafectación implica alterar el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca, y se precisa la unanimidad de los comuneros en la Ley de Propiedad Horizontal. En Catalunya, basta con el voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas.
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