Ha llegado a conocimiento del despacho, a través de un compañero, una sentencia muy interesante del Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona, de enero de 2023.
Se trata de un inquilino que presentó una demanda contra su casero (una sociedad anónima) para que se declararan abusivas una serie de cláusulas de su contrato de alquiler de vivienda. Demanda poco frecuente.
La primera de dichas cláusulas es la siguiente:
«Las paredes se entregan sin agujeros y pintadas de color blanco. En caso de que el arrendatario devuelva la vivienda con las paredes pintadas de un color diferente o con agujeros en las mismas, correrá con los gastos de reposición de las paredes a su estado inicial, quedando facultado el arrendador para retener el importe inicial de dichos gastos de la fianza o de otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario«.
El arrendador prohíbe a su inquilino:
- Hacer agujeros en las paredes.
- Devolver la vivienda con las paredes pintadas de un color que no sea blanco.
Y le obliga a asumir el coste de reparar los agujeros y volver a pintar de blanco las paredes.
Los tribunales, mayoritariamente, entienden que el inquilino tiene derecho a hacer agujeros en las paredes (para colgar cuadros y otros objetos decorativos) y a pintar su casa del color que quiera. Podéis leer un artículo al respecto en este enlace.
¿Qué son las cláusulas abusivas?
Los inquilinos de viviendas tienen la condición de consumidores, y están protegidos por la legislación: el R.D.L. 1/2007, Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas, y la Directiva 93/13/CEE. Las cláusulas abusivas son aquellas que contravienen la regulación sobre la protección al consumidor.
¿Por qué la cláusula es abusiva?
La citada obligación de entregar la vivienda pintada de blanco en caso de que la hubiere pintado de otro color durante su estancia, según la magistrada, «…no responde a la voluntad del legislador…limita de forma excesiva los derechos del arrendatario respecto del goce y disfrute de la vivienda..»
La obligación del arrendatario es devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo lo que hubiese percido o se hubiese menoscabado por el paso del tiempo o su uso normal.
Si se obliga al inquilino a devolver la vivienda recién pintada de blanco, dice la magistrada «….no se devuelve (la vivienda) al concluir el arriendo en un estado de desgaste ordinario, sino que se mejora, supone implícitamente restituir la vivienda en un estado mejorado, puesto que el mero transcurso del tiempo supone un deterioro, no pudiendo exigir el arrendador (tácitamente) que el arrendatario asuma los gastos que excluyen el deterioro ordinario por el mero lapso temporal».
El mismo criterio, no aceptar que el inquilino debe devolver la vivienda recién pintada, siguen estas sentencias:
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 350/2007, de 20-6; 150/2014, de 9-4; 193/2016, de 5 de abril.
- Audiencia Provincial de La Coruña, Sección 5ª, 320/2013, de 24-10.
- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, 62/2015, de 27 de febrero.
La cláusula alternativa del arrendador
El arrendador no puede exigir al inquilino que deje el piso recién pintado. Pero sí puede hacerle responsable de los deterioros que sufra la pintura de las paredes debido al mal uso o la falta de un debido mantenimiento. Además, los inquilinos son culpables de los daños producidos en la vivienda salvo que prueben lo contrario.
Otra opción es entregar el piso con las paredes pintadas desde hace tiempo. El inquilino las pintará.
Sólo se debe condenar a la arrendataria por los daños y reparaciones causados por su negligencia, no por el desgaste por el uso ordinario del inmueble.
AP #Badajoz , Sección 3ª, 08-10-2021#derecho #Justicia #alquiler
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 7, 2022
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