El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite dos cosas:
- Al inquilino, desistir del contrato una vez hayan transcurrido un mínimo de 6 meses de arriendo.
- Al arrendador, cobrar una indemnización de un mes por cada año del contrato que quede por cumplir, si así se pacta expresamente, si el inquilino desiste.
Este régimen no se puede modificar en el contrato en perjuicio del arrendatario. Aún así, sigo viendo contratos en los que el período de obligado cumplimiento del alquiler de la vivienda para el inquilino es de 1 año, o que establecen una penalización económica mayor de 1 mes por año si este desiste. Tales cláusulas son nulas de pleno derecho por contravenir lo dispuesto en el artículo 6 de la LAU. Son nulas las cláusulas que vulneran derechos irrenunciables del inquilino o normas de derecho necesario.
El efecto de la nulidad de dichas cláusulas es que el arrendatario no estará obligado a pagar la indemnización prevista en el artículo 11 LAU, pues este artículo exige que se incluya la indemnización legal en el contrato, no pudiendo el juez integrarla, como dicen las sentencias de las Audiencias Provinciales de Girona, Sección 1ª, 494/2018, y Zaragoza, Sección 4ª, 378/2017.
Algunos tribunales mantienen que la nulidad de las cláusulas es parcial
Sin embargo, no todos los tribunales son de la opinión de las Audiencias de Girona y Zaragoza.
Para otros tribunales la nulidad es parcial. El inquilino estará obligado a pagar la indemnización legal al casero, pero no la que exceda aunque se haya pactado. Es el criterio mayoritario, y el que mantiene la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, que es uno de los referentes de este letrado en materia de arrendamientos urbanos, aunque en este caso no esté de acuerdo con su criterio.
En la sentencia 1/2018, de 9 de enero, la Sección 13ª falló un recurso de apelación en el que se discutía la validez de una penalización/indemnización acordada. Consistía en el pago de todas las rentas que quedaren por cumplir hasta alcanzar el año establecido como de obligado cumplimiento. El inquilino se marchó a los 9 meses. El tribunal catalán entiende la cláusula como nula, pero la integra, limitando la indemnización «a la parte proporcional que correspondía a los tres meses que quedaban por cumplir», es decir: un cuarto de la renta mensual. La que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El contrato se había firmado por un año, prorrogable obligatoriamente para el propietario hasta 3 años según la LAU vigente. Si se hubiera firmado por 3 años la indemnización sería de 2 meses de renta más la misma parte proporcional. Según la ley actual, la duración mínima es de 5 años. Así que si se hubiese pactado una duración de 5 años la indemnización por marcharse a los 9 meses que debería pagar el inquilino ascendería a 4,25 mensualidades de renta.
Por ello, en interés de los caseros, hay que establee una duración inicial del contrato equivalente a la mínima legal.
La cláusula penal cuando el inquilino no respeta el plazo legal de obligado cumplimiento
La lectura a sensu contrario del artículo 11 LAU es que el inquilino no puede irse de la vivienda alquilada antes de 6 meses. (Salvo que se pueda alegar una exceptio non rite adimpleti contractus del arrendador.)
Si el inquilino se va antes se verá obligado a pagar el tiempo que reste hasta que se cumplan las 6 mensualidades de alquiler. Sin embargo, es posible establecer una cláusula penal de las del artículo 1152 del Código Civil en virtud del principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del mismo texto, con una indemnización superior para el casero. No son de aplicación en este caso los artículo 6 y 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Audiencia de Bizkaia, Sección 5ª, sentencia 316/2009).
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