Al contrario de lo que cocurre con el contrato de alquiler de vivienda, el desistimiento del arrendatario en el alquiler para uso distinto de vivienda no está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. (La LAU, básicamente, regula el arrendamiento de vivienda habitual.)
El arrendamiento de un local comercial/de negocio se rige por lo que hayan acordado las partes en el contrato. Supletoriamente, por lo establecido en el Título III de la LAU, el Código Civil (CC) y/o por las normas que arrendador e inquilino hayan pactado como supletorias.
A falta de pacto que pemita al arrendatario «irse del contrato», el desistimiento unilateral supone un incumplimiento del mismo: no respetar el plazo pactado de duración del arriendo.
Dicho incumplimiento del inquilino faculta al arrendador a resolver el contrato o a exigir su cumplimiento, en los términos del artículo 1124 CC (Tribunal Supremo, sentencia de 16-05-2017).
Se distingue la reclamación del cumplimiento de los casos en que proceda una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Tal indemnización puede pactarse en el contrato mediante una cláusula penal, regulada en los artículos 1152 y 1153 CC. Esta indemnización es exigible aunque el mismo local se haya alquilado inmediatamente a un tercero (Tribunal Supremo, 18-3-2016). La indemnización pactada en la cláusula penal permite al arrendatario desistir sólo si así se ha previsto expresamente. Funciona como la cláusula de rescisión de los futbolistas: pagando lo acordado te desvinculas del contrato.
O bien, el arrendador exige una indemnización a su inquilino por el incumplimiento.
¿Qué incluye la indemnización que debe pagar el inquilino?
La indemnización comprende (Audiencia de Madrid, sentencia de 20-3-2001):
- El valor de la pérdida sufrida, o daño emergente
- La ganancia que se ha dejado de obtener, o lucro cesante.
El daño emergente es la privación del incremento que debería haberse producido en el patrimonio del arrendador. Consiste en el valor de la prestación que falta, o que falte si es defectuosa. La renta que se ha dejado de cobrar.
El lucro cesante es la ventaja patrimonial cuya adquisición ha sido frustrada por el incumplimiento. El incremento patrimonial neto que el arrendador/acreedor habría conseguido mediante el empleo de la prestación incumplida.
La ley no ampara el enriquecimiento injusto del arrendador/acreedor cuando el arrendatario/deudor incumple el contrato. Aquel no puede cobrar a la vez la renta de un arrendatario incumplidor como lucro cesante y las rentas de un nuevo arrendatario. Incluso cuando no hubiere un posterior inquilino, según dice el Tribunal supremo en su sentencia de 18 de marzo de 2010, hay que poner un límite al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para firmar un contrato de alquiler, prueba que recaerá en el arrendatario que incumpla que, dice la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012, debe ser una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, leáse pericial, la cual debe establecerse mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los hechos en el caso de que no se hubiese producido el desistimiento.
Es decir, para el arrendador es mejor pactar una cláusula penal en caso de desistimiento de su arrendatario/inquilino en los términos previstos en el artículo 1152 CC: la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses al arrendador, siempre que este haya cumplido todas sus obligaciones con el inquilino (exceptio non rite adimpleto contractus). La suma a pagar puede moderarse si la obligación principal ha sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor (artículo 1154 CC).
Sígueme en Twitter: https://twitter.com/joseptermens
