En el Libro VI del Código Civil de Cataluña (CCCat) hay una regulación del contrato de compraventa. Dicha normativa es más moderna que la contenida en el Código Civil común (CC), que no se ha alterado desde 1881, y establece cláusulas contractuales que esta desconoce. Lo cual no significa que no se puedan pactar fuera de Cataluña, en virtud de la libertad de pactos del art. 1255 CC. Ocurre que si la ley no lo dice, a nadie se le ocurre pactarlas.
Una de estas cláusulas es la de la previsión de financiación por tercero de la compraventa de un inmueble. Está en el articulo 621-49:
1.Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2.El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
El legislador catalán no se ha inventado nada. En la legislación francesa, artículo 313-40 y siguientes del Código de Consumo (Code de la Consommation), es obligatorio que conste la cláusula de previsión de financiación por entidad de crédito para comprar el inmueble, la cual actúa, como en la ley catalana, como condición suspensiva. En su defecto, debe constar que el comprador pagará el inmueble sin la ayuda de ningún préstamo, en cuyo caso debe ser informado de que si recurre a un crédito para financiar la compra no podrá acogerse a la condición suspensiva. Si no obtiene el crédito perderá las arras.
¿Cómo funciona la cláusula de previsión de financiación por tercero?
La cláusula de previsión de financiación por tercero no incluye a cualquier tercero. El financiador debe ser una entidad de crédito: bancos, cajas de ahorros o cooperativas de crédito. La financiación puede ser del total precio, o solo de una parte.
La cláusula es voluntaria, no obligatoria como en Francia. Esta cláusula debe entenderse como una flexibilización de los principios del derecho contractual cuando nos adentramos en el ámbito del derecho del consumo. Al intervenir una entidad de crédito en la financiación estamos ante un consumidor que aspira a un crédito para comprar un inmueble concreto.
El artículo 621-49 CCCat no establece para el comprador un plazo mínimo para obtener la financiación. En Francia el plazo no puede ser inferior a un mes desde que se firma el contrato. Es importante fijar un plazo, y que sea razonable, para obtener el crédito (art 1117 CC). Si no la cláusula puede no tener los efectos deseados.
La cláusula de previsión de financiación por tercero es una cláusula suspensiva. Esto significa que para que el contrato de compraventa sea eficaz, sea realmente una obligación, debe cumplirse la condición (art. 1114 CC). Es decir, que el comprador obtenga el préstamo. Aunque el artículo 621-49 se refiere al desistimiento del comprador si no obtiene la financiación.
El vendedor debe devolver la parte del precio que el comprador le ha pagado, o las arras penitenciales (art. 621-8.2 CCCat). El comprador está obligado a dejar al vendedor en la misma situación en la que se hubiera encontrado si no se hubiera concluido el contrato. Obviamente, al vendedor no le interesa una cláusula que puede hacerle perder una venta, o las arras penitenciales que se suelen pactar en las compraventas de inmuebles. La cláusula de previsión de financiación hace ineficaces las arras penitenciales (art. 1454 CC).
El comprador debe justificar documentalmente la negativa de la entidad financiera a concederle el crédito. O a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble. No dice nada sobre cómo debe ser la comunicación al vendedor, pero hay que entender que, dado que el contrato de compraventa no tendrá efecto alguno, debe ser fehaciente.
Si la denegación del crédito al comprador se debe a su negligencia el vendedor podrá exigirle el cumplimiento de su obligación.
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 8, 2021
