Cláusulas del contrato de alquiler no negociadas individualmente y sus consecuencias

Os he hablado en otros artículos de una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona que declara abusivas algunas cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda. Podéis leer en este enlace los posts que he publicado sobre cláusulas abusivas.

Una de las cláusulas que la mencionada sentencia declara nula por abusiva es la siguiente:

Cláusula 18. Las cláusulas de este contrato han sido negociadas individualmente. 

La Directiva de la Unión Europea 93/13, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, establece la exclusión del control judicial de aquellas cláusulas negociadas individualmente.

Esta cláusula parece lógica desde el punto de vista del casero. Si en el contrato de alquiler ponemos una cláusula según la cual se han negociado individualmente las estipulaciones del mismo, no cabrá la revisión judicial de las mismas.

El arrendatario tendrá que asumirlas.

No es así.

Lo que dice la ley sobre la negociación individual de cláusulas contractuales

El artículo 3.2 de la Directiva dice:

Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.

El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación del presente artículo al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata, no obstante, de un contrato de adhesión.

El profesional que afirme que una cláusula tipo se ha negociado individualmente asumirá plenamente la carga de la prueba.

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El artículo 82.2 del R.D. Legislativo 1/2007, de 16-11, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, dice:

El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.

El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

Lo relevante es que es el casero quien debe probar que la cláusula se ha negociado individualmente. El inquilino tiene la presunción de que no es así. Tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (especialmente en materia de hipotecas) han repetido en múltiples sentencias que la carga de la prueba de la negociación individual recae en el empresario. En este caso, el arrendador.

Como la mencionada cláusula excluye la carga probatoria que la ley impone a la propiedad, el tribunal la considera nula por abusiva. Por lo tanto, se tiene por no puesta, subsistiendo el resto del contrato locativo.

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De todas maneras, el arrendador tiene una ventaja en una situación como la descrita en este post. Muy pocos inquilinos van a llevar a sus arrendadores a un juicio para declarar abusivas y nulas algunas cláusulas del contrato de arrendamiento. Un tal proceso puede durar hasta 3 años; el alquiler, sólo 5.