El arrendamiento de fincas urbanas tiene un marcado carácter temporal. El artículo 1543 del Código Civil lo define como aquel contrato en el que el arrendador se obliga a dar el uso y goce de la cosa a un tercero por tiempo determinado y precio cierto. La temporalidad lo distingue de los derechos reales de usufructo, y de uso y habitación.
El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue 2 tipos de alquiler para uso distinto de vivienda: los de temporada, que como el nombre indica son de corto plazo; y aquellos para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, que, por la naturaleza de la actividad, son de larga duración.
Estos contratos se rigen por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. Por ello puede pensarse que la duración del contrato será siempre la acordada, pero no es así. Aunque los tribunales no se acaban de poner de acuerdo en la interpretación de la ley.
En este post me ocupo solamente de contratos posteriores al 1 de enero de 1995, fecha de inicio de vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La duración indefinida
Por la naturaleza temporal del contrato de alquiler no es posible pactar una duración indefinida al contrato.
Sin embargo una cláusula de duración indefinida o que haga depender el plazo contractual de la voluntad del arrendatario no convierte el contrato en nulo. La cláusula, vía intervención judicial, se transforma, y el contrato de alquiler se mantiene vigente.
El Tribunal Supremo, en una sentencia de la Sala Primera, Civil, de 14-7-2010, falló que una cláusula de duración indefinida en un contrato en el que el arrendatario era una persona jurídica implicaba un término de duración de 30 años, que es el plazo máximo del usufructo en el Código Civil. Fue una decisión polémica que tenía un precedente en la sentencia de 9-9-2009.
El Tribunal Supremo se inclinó por integrar el contrato. La cláusula es nula, pero el Supremo no acepta una falta de previsión de duración contractual que llevaría a aplicar el artículo 1581 del Código Civil, según el cual, si no se fija en el contrato un plazo de duración el alquiler se entiende celebrado por 1 año si la renta se fija anualmente, o mes a mes si se establece mensualmente. Ello comportaría una tácita reconducción y que el arrendador pudiera terminar el contrato a su voluntad.
Sigue esta doctrina la sentencia de la Sección 21ª de la Audiencia de Madrid de 14-3-2012.
Plazo de duración contractual y prórroga a voluntad del arrendatario
La realidad supera a la ficción y al Derecho, cuyo fin es dar normas a la realidad, que se empeña en presentar casos y retos nuevos. Hay contratos de alquiler en los que se pacta un plazo, por ejemplo 10 años, para que finalizado siga el contrato por la mera voluntad del inquilino. Un plazo más una prórroga forzosa ¿qué hacemos con la prórroga?
La Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo, Sección 6ª, sentencia de 10-1-2014, falló que una cláusula de este tenor no es nula porque el establecimiento de una prórroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario está amparada por la libertad contractual reconocida en el artículo 1255 del Código Civil. Es decir, contradice al Tribunal Supremo que, en un recurso de casación anularía la sentencia y dictaría otra. Además este contrato tenía otra cláusula curiosa, por la cual no se podía aplicar una norma que limitara o cercenare el derecho de prórroga del arrendatario. La sentencia no entra a valorar esta estipulación, aunque siguiendo su argumento seguro que la tendría por válida.
En cambio la Audiencia de Madrid, Sección 21ª, 13-7-2000, considera nula una cláusula que fija un plazo de duración de 10 años y una prórroga a voluntad del arrendatario y decide que finalizado el término de 10 años el alquiler se termina. El argumento – con el que yo estoy de acuerdo -, es bastante claro: la estipulación vulnera al carácter temporal del contrato de alquiler y la norma de que no se puede dejar el cumplimiento contractual al arbitrio de una de las partes (artículo 1256 del Código Civil). Admite que otros tribunales consideran válida esta cláusula.
En el mismo sentido fallan la Audiencia de Baleares, Sec 3ª, 19-12-1994; de Córdoba, Sec 1ª, 20-5-2008, y la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 17-12-2003 y 29-11-2006.
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