En la mayoría de contratos de alquiler de vivienda habitual hay una serie de cláusulas inútiles que repiten lo que dice la ley. Y en algunos hay cláusulas nulas que contradicen las normas de obligado cumplimiento. En casi todos hay estipulaciones estándar que no sirven de gran cosa.
Por contra, no todos los contratos contienen las claúsulas que debe tener un contrato como es debido. Y una de ellas consiste en determinar en qué estado recibe el piso el inquilino y en qué estado debe devolverlo. Obviamente, casero y arrendatario querrán un redactado distinto.
La ley es muy genérica en este punto. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada al respecto. Sólo establece la obligación del arrendador de mantener la vivienda habitable y la del inquilino de hacerse cargo de las pequeñas reparaciones.
Hay que ir al Código Civil.
Lo que dice el Código Civil
El Código Civil dice que el casero tiene la obligación de entregar la finca, sea vivienda o local, en estado de servir para el uso al que se la destina (arts. 1543, 1545, 1554.1º, 1555.2º). Esto significa que el inquilino recibe la vivienda en buen estado. Buen estado no significa nueva; sólo implica que es habitable.
El mismo Código Civil estipula que el arrendatario debe devolver el inmueble a su casero tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el paso del tiempo o por causa inevitable (arts. 1561, 1562, 1563 y 1564). El casero, cuando acaba el arriendo, debe poder disfrutar de la vivienda de modo inmediato.
La ley protege al arrendador considerando culpable al inquilino de los deterioros en la vivienda. Es una protección que va de suyo dada la suposición legal de que el casero entrega la finca en buen estado y la obligación del inquilino poseedor de devolverla tal como la recibió, incluyendo los accesorios entregados para su disfrute: los electrodomésticos y los muebles – que deben constar en un inventario (Tribunal Supremo, sentencia de 11-10-1929) lo que no ocurre en muchos contratos. El inquilino deberá probar que los deterioros no son culpa suya, o que son producto del lógico desgaste que sufren las cosas – y este es un tema muy complejo, en el que hay mucha casuística y sentencias para todos los gustos.
Ahora bien, esto que se acaba de explicar es derecho dispositivo: puede pactarse otra cosa. De ahi la importancia de las cláusulas sobre el estado del inmueble al empezar el alquiler y sobre las condiciones de su devolución. La clásusula puede redactarse en interés del casero o del arrendatario.
Lo que puede decir el contrato
Dos ejemplos de estipulaciones inútiles que dicen lo mismo que el Código Civil. Son beneficiosas para el inquilino porque no le obligan a más de lo que establece la ley.
El arrendatario declara conocer el inmueble, en buen estado de conservación y en buenas condiciones de habitabilidad, aceptándolo tal y como se encuentra. Al término del presente contrato el arrendatario se compromete a restituir el inmueble en idénticas condiciones en que lo recibe, salvo el desgaste y uso normal del mismo.
El arrendador pone a disposición del arrendatario la vivienda objeto del presente contrato. de la que toma posesión a su plena conformidad y reconociendo le sirve para el uso pactado de vivienda habitual.
Estas dos ya exigen algo más del arrendatario: debe devolver la casa en perfecto estado de revista. Y si no la devuelve así se le podrá exigir que pague los desperfectos causados (que cubre la fianza).
El arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y en las debidas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, comprometéndose a mantenerla en el mismo estado..
El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en perfecto estado. Aquí el inquilino se obliga a lo mismo, pero no se conoce el estado exacto de la finca.
Una cláusula ideal para el casero
La siguiente es la cláusula ideal de un casero. Es la estipulación de un contrato de alquiler de un piso muy bonito, de diseño tan moderno como delicado, que iba acompañada de un plan de mantenimiento de varias hojas. Los arrendatarios dejaron la vivienda un día y al siguiente había otros ocupándola, con lo que cumplían con su obligación de que el arrendador pudiera disfrutar de la misma inmediatamente. Sin embargo, les costó toda la fianza depositada (mucho dinero) no cumplir el plan de mantenimiento.
El arrendatario declara conocer y aceptar expresamente las características y estado de conservación de la finca, y de los bienes muebles e instalaciones que componen el arriendo.
El arrendatario se obliga a conservar el departamento arrendado y sus instalaciones en perfecto estado de uso y conservación, debiendo efectuar a su exclusiva costa y con íntegra indemnidad de la arrendadora, todas las obras necesarias de conservación, reparación y reposición de todos los elementos arrendados y sus accesorios, en el más amplio sentido para el mantenimiento de la finca en las condicones en las que se entrega, incluidos daños estéticos, debiendo devolverlo cuando finalice el contrato a plena satisfacción de la propiedad.
El redactado es muy mejorable. Pero sirvió.
Una de las muchas cláusulas que puede haber en un contrato de alquiler de vivienda
Una cláusula que impide y castiga el cambio de color de la pintura del piso, y que es plenamente legal.
La vivienda se entrega al arrendatario pintada de color blanco. En el caso de que el arrendatario pintase toda o parte de la misma de otro color se compromete a restituirla a su color blanco original a la finalización del contrato. En caso contrario, será de cuenta y cargo del arrendatario el coste de dicha restitución.
Si necesitas que te redcate un contrato de alquiler soy un abogado especialista en contratos de arrendamiento de fincas urbanas.
