La institución básica del Derecho Civil es el contrato.
Un contrato «existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio» (art. 1254 del Código Civil).
Los contratos se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes.
Sin embargo, la autonomía de la voluntad de quienes contratan no es absoluta. Art. 1255 del Código Civil: «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público«.
Hay muchas leyes que limitan la autonomía de la voluntad contractual. Una de ellas es la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RDL 1/2007).
Cláusulas nulas en el contrato de alquiler de vivienda
Otra ley que límita la autonomía de la voluntad es la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Su art. 6 declara nulas e inexistentes «las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título«. Son las normas imperativas del Título II, que regula el arriendo de vivienda. La justificación es la protección de los inquilinos que alquilan una vivienda para satisfacer su necesidad permanente de habitación. El legislador parte de la idea de la existencia de una desigualdad negociadora entre las partes, lo que es cierto hoy día. En el mercado inmobiliario hay mucha más demanda que oferta de pisos en alquiler. Esto lleva a muchos inquilinos a firmar contratos en una situación de «lo tomas o lo dejas». Además, se protege, aunque de forma limitada, el derecho constitucional a la vivienda. Por ello, el art. 5 de la LAU excluye de su paraguas protector los arriendos de fincas urbanas no destinados a ser vivienda permanente del inquilino.
La cláusula nula lo es por el mero hecho de contravenir una norma imperativa de la LAU. Se aplicará la LAU en su lugar. No hay requisitos de forma ni personales. Para que los tribunales se pronuncien sobre cláusulas nulas da igual que el contrato se haya pactado individualmente o no, o que el arrendador sea o no un empresario del mercado inmobiliario, al contrario de lo que ocurre con las cláusulas abusivas.
Una cláusula claramente nula es la que establece una forma de actualización de la renta distinta a la del art. 18 LAU – que sólo permite el incremento según el IPC. Dicha cláusula se tendrá por no puesta, y el aumento de renta deberá hacerse necesariamente según la variación del IPC publicada por el INE.
Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler de vivienda
Las cláusulas abusivas en un contrato de arrendamiento de vivienda no tienen nada que ver con la LAU. Tiene que ver con la protección a los consumidores. La base de la protección del consumidor es que es siempre la parte débil del contrato, algo evidente cuando se contrata con compañías energéticas o bancos. Como he dicho antes, el inquilino también se considera la parte débil en un contrato de alquiler de vivienda de la LAU.
Una cláusula contractual es abusiva si cumple estos requisitos personales y formales:
1)Es contraria a los derechos que tiene el inquilino como consumidor. Un consumidor es una persona física que actúa fuera de su actividad profesional (art. 2.b) Directiva 93/13/CEE). Una sociedad mercantil nunca puede tener protección como consumidor.
2)El arrendador tiene la condición de empresario según el art. 4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). El arrendador empresario no es sólo una sociedad que opera en el sector inmobiliario. El casero persona física que arrienda habitualmente un inmueble para tener un rendimiento económico también es un empresario a los efectos de la LGDCU. Según las sentencias del TSJ Valencia, de 7-5-2013, y AP Asturias, Sección 16ª, de 19-5-2014, bastan las notas de habitualidad y organización en la actividad .
3)La forma en que se inserta en el contrato locativo. Debe ser una cláusula redactada por el arrendador o por quien la haya redactado en su nombre según el art. 82 LGCDU. El arrendatario puede decidir si contrata o no, pero pocas veces puede influir en el clausulado. Es lo que el art. 82 LGDCU llama «estipulación no negociada individualmente«. Entran dentro de este concepto la redacción unilateral del contrato por el casero y cualquier negociación que tenga lugar sobre la base de una propuesta unilateral de este. Nunca se puede exigir al inquilino que pruebe que no pudo evitar la aplicación de la cláusula en cuestión.
Los efectos de la cláusula abusiva están en el art. 83 LGDCU: «Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas«. No se aplicará nunca otra ley en su lugar.
El redactado de este artículo tiene su origen en una reforma de 2014, y recoge la doctrina que el TJUE estableció en la sentencia de 14-06-2012, doctrina seguida en las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015 y 3 de junio de 2016.
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